Αγαπητή Εισαγγελία του ΣΔΟΕ, ο πραγματογνώμων σου κάτι σε (ξανα)ρωτά

Αγαπητή Εισαγγελία του ΣΔΟΕ

Σου ’λειψα;

Αυγουστιάτικα συμπανηγύρισαν η Lamda Dev. και ο υπουργός Αναπτύξεώς μας την έκδοση της πρώτης οικοδομικής αδείας για το Ελληνικό: αυτήν για το Marina Tower. Ως φαίνεται λοιπόν κάποιες μπουλντόζες είναι αναγκασμένη να τις θέσει σε κίνηση κι η ίδια η Lamda — ε, κοτζάμ ουρανοξύστης είναι αυτός... Φυσικά μεταξύ της εκδόσεως μιας αδείας και της ανεγέρσεως ενός κτιρίου πολλά μπορούν να συμβούν (π.χ. εύρεση [ζημιογόνων για το Δημόσιο] αρχαίων), αλλά εγώ να το δεχθώ ότι και τα έργα υποδομών έχουν μπει σε μια ράγα (μεταξύ των οποίων και η υπογειοποίηση της Ποσειδώνος) κι ότι τέσπα θα το φέρει η Θεά Τύχη όλα να γίνουν έτσι ώστε να ακολουθηθεί για τα έτη 0-5 πιστά το χρονοδιάγραμμα του επενδυτού (βλ. σελ. 468-476 του masterplan που έχεις στην κατοχή σου), προκειμένου το coastal front του Ellinikon να αποτελέσει το νεοφιλελεύθερον διαμάντι της Μεσογείου. Παρένθεση: μιλούμε πάντα για το παράκτιο που αποτέλεσε μέρος του ακινήτου όχι εξ αρχής (το 1995, όταν καταργήθηκε το αεροδρόμιο), αλλά μόνον επί βαρείας μνημονιακής κατοχής (επί Παπαδήμου, Ν. 4062/2012). Αλλά οχ, ξεφεύγω; Ας εστιάσω γρήγορα-γρήγορα στο νέο οικονομικής φύσεως «θέμα» που θέλω να μοιρασθώ μαζί σου.

Η από 14/11/2014 Σύμβαση αναφέρει (βλ. άρθρο 9.8 — και δεν το άλλαξε αυτό η από 19/7/2016 Τροποποιητική (βλ. παράμετρο ανάπτυξης Ι.2) ότι τα πρώτα 5 έτη πρέπει να διαθέσει η Lamda κονδύλια για έργα ύψους 1,07 δισ. (Σημ.: σαν έτος 0 θεωρείται το 2021, όταν κατέβαλε τα πρώτα 300 εκατομμύρια του τιμήματος). Φυσικά και δεν είναι δουλειά μου να σου πω ότι η Πειραιώς προ-αγόρασε (βλ. από Ιουλίου 2021 δημοσιεύματα) γραφεία 40.000 m² στη Βουλιαγμένης. Ομως είναι σίγουρα δουλειά μου να σου πω ότι (βλ. από Απριλίου 2021 δημοσιεύματα) πήρε ένα δανειάκι η Lamda από τη Eurobank και την Πειραιώς ύψους 1,16 δισ. για τη «φάση α΄» του έργου» κ.λπ. — αντιπαράβαλε παρακαλώ με τα ως άνω 1,07 δισ. δανειάκι που, λέγω περαιτέρω, το πήρε την περίοδο που ήμεθα όλοι σίγουροι ότι δεν θα πουλά στον παραθαλάσσιο οικισμό οικόπεδα με φως, νερό, τηλέφωνο...

Και γιατί άραγε είναι δουλειά μου να σου τα αναφέρω τα σχετικά με τις δανειοδοτήσεις;

Υπενθυμίζω. Προκειμένου η American Appraisal Hellas (εφεξής AAH) να καταλήξει την 18/3/2014 στην παρούσα αξία των 560 εκατ. ευρώ για το 100% των μετοχών της «Ελληνικό Α.Ε.» (βάσει της οποίας έκανε το ΤΑΙΠΕΔ δεκτή την από 26/3/2014 2η προσφορά της Lamda — 915 εκατ. σε βάθος δεκαετίας ή 576 εκατ. σε παρούσα αξία), τη συσχέτισε με το ρίσκο του επενδυτού. Ημιχρεοκοπημένη χώρα γαρ η Ελλάς... Μεγάλο το ρίσκο της Lamda; Μικρό το τίμημα υπέρ του Δημοσίου. (Αλλά κινείται η οικονομία!..) Μικρό το ρίσκο της Lamda; Μεγάλο το τίμημα υπέρ του Δημοσίου. (Αλλά δεν κινείται η οικονομία.) Μάλιστα. Και ως τι πράγματος συνάρτηση εθεώρησε το επενδυτικό ρίσκο η AAH; Μήπως ως συνάρτηση του εντελώς χαλαρού ως άνω χρονοδιαγράμματος, που μιλά για 25ετή ανάπτυξη; (Αντί για 10ετή, πες [τραβηγμένο από τα μαλλιά] 15ετή...) Οχι βεβαίως. Το θεώρησε ο διεθνούς φήμης εκτιμητικός οίκος ως συνάρτηση του πόσα ίδια κεφάλαια θα διαθέσει η Lamda και πόσα τραπεζικά δάνεια θα της χορηγηθούν!

Ας είναι όμως κι έτσι, χατίρι δεν χαλάμε. Να δούμε λίγο (βλ. σελ. 138-142 της απορρήτου εκτιμήσεως της ΑΑΗ) τη φόρμουλα που χρησιμοποιήθηκε; Απόδοση επενδυτού (WACC) = 20% χ equity (ίδια κεφάλαια) + 5% χ debt (τραπεζικά δάνεια). Τι σημαίνει η εξισωσούλα; Πολλά τα ίδια κεφάλαια που θα βάλει η Lamda; Μεγάλο το ρίσκο της — και άρα μικρό το τίμημα υπέρ του Δημοσίου. Πολλά τα τραπεζικά δάνεια που θα πάρει η Lamda; Μικρό το ρίσκο της — και άρα μεγάλο το τίμημα υπέρ του Δημοσίου. Μάλιστα, μάλιστα. Και προέβλεψε άραγε ο εκτιμητής ότι θα χρησιμοποιηθεί περισσότερο debt παρά equity; — διότι απ’ ό,τι φαίνεται εκεί καταλήγουμε σιγά-σιγά... Οχι βεβαίως! Για να καταλήξει στη γνωστή εξωπραγματική απόδοση του περίπου 15% (η ΑΑΗ αναφέρει εσωτερικό ρυθμό αποδόσεως 15,32%, εγώ στην πραγματογνωμοσύνη αναφέρω συντελεστή προεξοφλήσεως κατά μέσον όρο 14,5% για τα 25 έτη που διαρκεί η κατασκευή), εθεώρησε περισσότερα ίδια κεφάλαια παρά τραπεζικά δάνεια σε μια αναλογία κατά μέσον όρο περίπου 2 προς 1.

Βεβαίως το ότι η AAH δεν μύρισε σωστά τα νύχια της, τότε που κατακυρώθηκε ο (διαρκώς μεταβαλλόμενος ως προς τα πολεοδομικά, τα ιδιοκτησιακά κ.λπ.) διαγωνισμός, άρχισε να αποδεικνύεται ήδη λίγους μήνες πιο μετά, όταν η Σύμβαση επέτρεψε στον νικητή, θυμήσου, σ’ τα έχω γράψει, να χρησιμοποιήσει τουλάχιστον τρεις φορές περισσότερο «χρέος» απ’ ό,τι «εισφορές μετόχων» (κατόπιν εγγράφου αδείας του ΤΑΙΠΕΔ επιτρέπεται και πιο μεγάλος δανεισμός [ακαθορίστως...])!... — βλ. άρθρο 9.1 (ii)). Δεν πειράζει όμως. Εγώ σου το βροντοφωνάζω τώρα ότι δεν είναι αργά να γίνουμε κι εμείς Κάλχαντες της Εκτιμητικής! Και μάλιστα μπορούμε, χάρις στο απροκρυπτογραφικό excelόφυλλο του εκτιμητικού οίκου (που μου το παρέδωσε [μετά μυρίων βασάνων] την 13/5/2015), να υπολογίσουμε κι εμείς τίμημα...

Εγώ σου λέω. Θες να κάνουμε συντηρητικές παραδοχές για να μην εκτεθούμε; Εντάξει. Εστω ο ελάχιστος δανεισμός που λέει η Σύμβαση: τρία το debt προς ένα το equity. Αυτό βγάζει 8,75% απόδοση για τον επενδυτή (=20% χ 1/4 + 5% χ 3/4). Αν αντικαταστήσουμε το 15% της ΑΑΗ με αυτό το κάπως πιο εύλογον 8,75% (να ξέρεις ότι όλα αυτά τα ελέγχεις κι από μόνη σου, διότι το excelόφυλλο στο ενεχείρισα μαζί με την πραγματογνωμοσύνη σε cd) βγαίνει τίμημα 2,15 δισ., 3,7 φορές πάνω από το συμφωνηθέν το 2014; Ναι. 3,7. Τι; Τι;... Ε όχι! Το να μη διαθέσει η Lamda ούτε ένα τόσο δα ίδιον κεφάλαιον, παρά μόνον να δανείζεται εις τον αιώνα τον άπαντα, ε, αυτό ας μην το διανοηθούμε καν. Διότι σ’ αυτήν την περίπτωση το excelόφυλλο δίδει τίμημα (με 5% απόδοση δηλαδή)... 7,5 δισ.! 13 φορές πάνω από το συμφωνηθέν το 2014;... Ναι, ΔΕΚΑΤΡΕΙΣ. Ε μα να είμεθα και λογικοί (1)!

Αγαπητή Εισαγγελία του ΣΔΟΕ

Φρονώ ότι για να έχουν βρεθεί 30 βουλευτές του ΣΥΡΙΖΑ και να έχουν καταθέσει ολόκληρη ερώτηση στη Βουλή βασισμένοι στην αγιοβαλεντινιάτικη επιστολή μου προς εσέ («Εφ.Συν.», 14/2/2022), θα έφτασε αυτή και στα δικά σου τα αυτάκια. Ας μη βιασθώ όμως να σε ψέξω για απραξία. Προτιμώ να φαντασιώνομαι ότι αυτήν τη στιγμή το μελετάς το πράγμα και προσπαθείς να βρεις αν έχει (καν) διορισθεί ο περίφημος Σύμβουλος Υλοποιήσεως, που συμφώνως προς τη Σύμβαση (βλ. άρθρα 9.5 και 15.1) πρέπει να πιστοποιεί την οιανδήποτε αλλαγή στο λαμδέικο επιχειρηματικό πλάνο. Ηδονίζομαι με τη σκέψη ότι ακόμη και να μην εμπιστεύεσαι πλήρως τις εκτιμητικές ικανότητες του -κατά την Deal News της 24/12/2014- γραφικού «τζαζίστα πραγματογνώμονά» σου, θα έχεις ήδη συνειδητοποιήσει ότι όλα αυτά που σου αποκαλύπτω είναι πράγματα που τα ομολογούν τα ίδια τα έγγραφα του ΤΑΙΠΕΔ (που, ειρήσθω εν παρόδω, αν δεν ψηφιζόταν ο ΣΥΡΙΖΑ τον Ιανουάριο του ’15 μάλλον ουδέποτε θα τα διαβάζαμε). Να φτάσω άραγε σε έκσταση σκεπτόμενός σε να την ψιθυρίζεις καταλλήλως κάάάποια στιγμή και την πολυπόθητη φρασούλα; «Η πώληση του δημοσίου ακινήτου του Ελληνικού αποτελεί τεράστιο έγκλημα οικονομικό. ΕΞΕΛΙΣΣΟΜΕΝΟ. ΣΥΝΕΧΩΣ.»

(1) Η Τροποποιητική εβελτίωσε ανεπαισθήτως το τίμημα (φέρνοντας πιο μπροστά κάποιες μελλοντικές πληρωμές): 607 εκατομμ. από 576 η παρούσα αξία. Οπότε οι ως άνω 3,7 και 13 φορές, που λέω βάσει Συμβάσεως, γίνονται αντιστοίχως 3,54 και 12,4 βάσει Τροποποιητικής

* Πολιτικός Μηχανικός του Πανεπιστημίου Λιέγης