Η έξοδος από τη στεγαστική κρίση γράφει κοινωνική κατοικία

Η εξασφάλιση προσιτής και ποιοτικής στέγης αποτελεί ένα από τα πιο σημαντικά ζητήματα της ελληνικής κοινωνίας τα τελευταία χρόνια. Το να βρει κάποιος ένα σπίτι που να πληροί προδιαγραφές αξιοπρεπούς διαβίωσης σε προσιτή τιμή έχει εξελιχθεί σε άθλο για τους ενδιαφερόμενους.

Μολονότι το στεγαστικό αποτελεί σημαντικό ζήτημα για πολλές ευρωπαϊκές πόλεις και χώρες, η Ελλάδα καταλαμβάνει τη χειρότερη θέση της σχετικής ευρωπαϊκής κατάταξης ως προς το ποσοστό στεγαστικής δαπάνης. Παράλληλα, όλο και μεγαλύτερα τμήματα του πληθυσμού αποκλείονται από παραδοσιακά εργαλεία απόκτησης κατοικίας όπως τα στεγαστικά δάνεια ενώ και η προσφορά προσιτής και ποιοτική κατοικίας μειώνεται. Έτσι, η πολιτεία βρίσκεται προ των ευθυνών της, ώστε να παρέμβει με νέα εργαλεία και εναλλακτικές για την εξασφάλιση του δικαιώματος στη στέγη σε ολοένα και πιο διευρυμένα τμήματα του πληθυσμού της ελληνικής κοινωνίας, όπως η κοινωνική κατοικία.

Η αποτυχία της αγοράς

Πράγματι, στην Ελλάδα δίνουμε πάνω από το ένα τρίτο του διαθέσιμου εισοδήματος μας για στεγαστική δαπάνη (34,2% για το 2022) ενώ ο ευρωπαϊκός μέσος όρος βρίσκεται κάτω από το ένα πέμπτο (19,6% για το 2022)1. Ακολούθως, η Ελλάδα έχει και το μεγαλύτερο ποσοστό στην Ε.Ε. που επιβαρύνεται με υπερβολική στεγαστική δαπάνη, δηλαδή άνω του 40% του διαθέσιμου εισοδήματος τους (27,3% για τις αστικές και 24,2% για τις αγροτικές περιοχές)2. Αντίστοιχα υψηλό είναι και το ποσοστό των νεών 18-34 ετών που μένουν με τους γονείς τους (71,9% για το 2022), μεγάλο ακόμη και για μια χώρα σαν την Ελλάδα όπου η υποκατάσταση του ελλειμματικού κοινωνικού κράτους από τις οικογενειακές σχέσεις δεν αρκεί ως εξήγηση, εφόσον το 2004 το αντίστοιχο ποσοστό ήταν 56,8%.

Οι τιμές κατοικίας βρίσκονται σε σταθερά ανοδική πορεία τα τελευταία χρόνια με τάση να φτάσουν τα προ οικονομικής κρίσης επίπεδα του 2007. Πιο συγκεκριμένα, σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος το γ΄ τρίμηνο του 2023, ο ετήσιος ρυθμός μεταβολής των τιμών των διαμερισμάτων για το σύνολο της χώρας διαμορφώθηκε στο 11,9%4, πιάνοντας το 92,9% της τιμής του 2007 (97% για τα νέα διαμερίσματα)5. Την ίδια στιγμή η πρόσβαση σε τραπεζικό δανεισμό για αγορά κατοικίας έχει γίνει πολύ δύσκολη υπόθεση, εφόσον από τη μια τα επιτόκια έχουν αυξηθεί σε απαγορευτικά επίπεδα ξεπερνώντας το όριο του 5%, ενώ από την άλλη το διάμεσο εισόδημα παραμένει αρκετά χαμηλό με την Ελλάδα να βρίσκεται στην 5η χειρότερη θέση της Ε.Ε (9.520 ευρώ για το 2022).

Παράλληλα, ενώ στην Ελλάδα υπάρχει η χαμηλότερη αύξηση κόστους για κατασκευή νέων κατοικιών, οι επενδύσεις στην κατασκευή κατοικίας είναι οι χαμηλότερες στην Ε.Ε. (1,6% του ΑΕΠ, με ευρωπαϊκό μ.ο στο 5,9%)7. Ως εκ τούτου ο ακρογωνιαίος λίθος εξασφάλισης κατοικίας για την ελληνική κοινωνία, η ιδιοκατοίκηση μειώνεται σταθερά τα τελευταία χρόνια, πέφτοντας στο 72,8% το 20228.

Για ένα ελληνικό μοντέλο κοινωνικής κατοικίας

Σύμφωνα με την Επιτροπή των Ηνωμένων Εθνών για την Οικονομική Συνεργασία στην Ευρώπη, η έλλειψη οικονομικά προσιτής στέγης έχει αυξήσει όχι μόνο ποσοτικά αλλά ποιοτικά τις ανάγκες για κοινωνική κατοικία και πληθυσμοί όπως ηλικιωμένοι, νέοι, χαμηλά και μεσαία εισοδήματα εγγράφονται στις σχετικές λίστες ωφελούμενων9. Παράλληλα, από τη μεριά της πολιτείας η κοινωνική κατοικία, λειτουργεί ως «φρένο» συγκράτησης των ακραία κερδοσκοπικών τάσεων της ελεύθερης αγοράς. Μάλιστα σε αρκετές χώρες όπως η Δανία, η Αυστρία και η Ολλανδία το ποσοστό του αποθέματος κοινωνικής κατοικίας υπερβαίνει το 20% του συνολικού αποθέματος κατοικιών, ενώ στον ΟΟΣΑ ο αντίστοιχος μέσος όρος βρίσκεται στο 6%10. Πέρα από το οικονομικό όφελος και ιδιαίτερα η συνεταιριστική κοινωνική κατοικία, δύναται να δίνει πρόσβαση σε διαφορετικούς τύπους στέγης ανάλογα με τις ανάγκες που έχει ο άνθρωπος σε αντίστοιχα στάδια της ζωής του όσον αφορά τον χώρο και τις προδιαγραφές.

Η Ελλάδα δεν διαθέτει κοινωνική κατοικία και ούτε αξιοποίησε προς το σκοπό αυτό κονδύλια του Ταμείου Ανάκαμψης ή του «Κύματος Ανακαίνισης» της Ευρωπαϊκής Επιτροπής ως μέρος της Ευρωπαϊκής Πράσινης Συμφωνίας με στόχο τη βελτίωση της ποιότητα του κτιριακού αποθέματος για προσιτή στέγη. Ενδεικτικά αξίζει να αναφερθεί ότι η Ισπανία αξιοποιεί περίπου 1 δις και η Πορτογαλία 2,7 δις ευρώ του Ταμείου Ανάκαμψης και Ανθεκτικότητας για την δημιουργία δεκάδων χιλιάδων κοινωνικών κατοικιών.

Για τη δημιουργία και διαχείριση ενός επαρκούς αποθέματος κοινωνικής κατοικίας σε όλη την επικράτεια της Ελλάδας (3-4% ως αρχικός στόχος) θα χρειαζόταν συνέργεια μεταξύ του κεντρικού κράτους, της αυτοδιοίκησης αλλά και η ανάπτυξη του κοι-νωνικού μη κερδοσκοπικού ιδιωτικού τομέα. Σε πρώτη φάση πρέπει να δημιουργηθεί το θεσμικό πλαίσιο για τη δημιουργία ενός φορέα χρηματοδότησης και ανάπτυξης προσιτής κατοικίας σε κεντρικό επίπεδο, όπως για παράδειγμα ο Φινλανδικός οργανισμός ARA11.

Ταυτόχρονα, πρέπει να θεσπιστεί το πλαίσιο για την λειτουργία των οργανισμών κοινωνικής κατοικίας της τοπικής αυτοδιοίκησης σε επίπεδο Περιφερειών και Δήμων άνω των 150 χιλ. κατοίκων ώστε να μπορούν να συγκεντρώνουν τους απαιτούμενους πόρους. Τέλος, σημαντική είναι και η δημιουργία συνεταιριστικού τομέα της κοινωνικής κατοικίας, για την προώθηση μη κερδοσκοπικών σχημάτων προσιτής κατοικίας. Μέσω του κεντρικού κρατικού φορέα δύναται να χρημα-τοδοτούνται έργα, να παραχωρείται γη και κτίρια για κοινωνική κατοικία, ενώ η υλοποίηση και η διαχείριση των έργων θα γίνεται σε επίπεδο τοπικής αυτοδιοίκησης ή/και μη κερδοσκοπικού συνεταιριστικού τομέα, εξασφαλίζοντας την λειτουργία του τομέα της κοινωνικής κατοικίας εκτός της αγοράς.

Η διάθεση των κατοικιών πρέπει να γίνεται σε επίπεδα κάτω από τις τιμές της αγοράς και το ποσό που εισπράττεται από τα ενοίκια αποτελεί το κεφάλαιο για την συντήρηση των κατοικιών, την αποπληρωμή οφειλών τον φορέων υλοποίησης αλλά και την ανάπτυξη νέων κατοικιών, καθιστώντας έτσι τους οργανισμούς αυτούς εντέλει αυτοχρηματοδοτούμενους. Τέλος, οι ωφελούμενοι πρέπει να είναι μεικτής κοινωνικής και εισοδηματικής προέλευσης ώστε να επιτυγχάνεται η κοινωνική συνοχή και να αποφεύγονται κοινωνικοί αποκλεισμοί.

Έξοδος κοινωνική κατοικία

Η στέγη αποτελεί μια από τις βασικές ανάγκες που καλούμαστε να καλύψουμε με σκοπό την εξασφάλιση της επιβίωσης, ασφάλειας και ευημερίας μας. Όμως, τα τελευταία χρόνια ολοένα και μεγαλύτερα τμήματα του πληθυσμού της ελληνικής κοινωνίας βρίσκονται αποκλεισμένα από την αγορά στέγης και αδυνατούν να εξασφαλίσουν προσιτή και ποιοτική κατοικία. Μπροστά στην αποτυχία της αγοράς, η πολιτεία οφείλει να παρέμβει αναπτύσσοντας νέα εργαλεία που θα εξασφαλίζουν την προσιτή και ποιοτική κατοικία, όπως η δημόσια ή/και συνεταιριστική μη κερδοσκοπική κοινωνική κατοικία.

*επιστημονικός συνεργάτης ThinkBee