Διόρθωση ή απαρχή κρίσης;

Απαρχή ακόμη μιας κρίσης στο χρηματοπιστωτικό σύστημα ή επιστροφή στην κανονικότητα για έναν τομέα που άκμασε αφύσικα την προηγούμενη δεκαετία, πατώντας στα πολύ χαμηλά έως αρνητικά επιτόκια των κεντρικών τραπεζών;

Ο λόγος για τα εμπορικά ακίνητα και την κρίση που πέρασε τους τελευταίους μήνες τον Ατλαντικό και χτυπά πλέον τους χρηματοδότες τους στην καρδιά του ευρωπαϊκού τραπεζικού συστήματος στη Γερμανία. Και πιο συγκεκριμένα την Deutsche Pfandbriefbank (pbb), μια γερμανική τράπεζα μεσαίου μεγέθους, η οποία εδρεύει σε προάστιο του Μονάχου και ειδικεύεται στις πιστώσεις εμπορικών ακινήτων στην Ευρώπη αλλά μετά τα μέσα της περασμένης δεκαετίας και στις ΗΠΑ. Η pbb, που ώς το 2015 ήταν μέρος της Hypo Real Estate -η οποία διασώθηκε από τη γερμανική κυβέρνηση κατά τη διάρκεια της χρηματοπιστωτικής κρίσης του 2008-, έχει ένα χαρτοφυλάκιο συνολικών χορηγήσεων ύψους 49 δισ. ευρώ. Εξ αυτών περίπου το 44% της χρηματοδότησής της σε ακίνητα συνδέεται με εμπορικά ακίνητα στη Γερμανία. Ωστόσο, περίπου 5,4 δισ. ευρώ, ή 15%, συνδέονται με εμπορικά ακίνητα στις ΗΠΑ.

Ο κατήφορός της ξεκίνησε τον περασμένο Νοέμβριο όταν η διοίκησή της διαμήνυσε ότι η εξασθένηση της αγοράς ακινήτων «επιμένει για περισσότερο από το αναμενόμενο» και αποκάλυψε «σημαντική» αύξηση των προβλέψεων κινδύνου, «που σχετίζεται κυρίως» με τη χρηματοδότηση των γραφείων των ΗΠΑ. Αγορά που βρίσκεται σε κρίση εδώ και πολύ καιρό, η οποία έχει ως αποτέλεσμα αθέτηση δανειακών υποχρεώσεων και «κανόνια» με θύματα τις τράπεζες που είναι πιο εκτεθειμένες σε αυτήν.

Προβλέψεις κινδύνου

Στις 7 Φεβρουαρίου, η pbb ανακοινώνει διπλασιασμό των προβλέψεων κινδύνου, μιλώντας για «τη μεγαλύτερη κρίση ακινήτων από τη χρηματοπιστωτική κρίση». Μία εβδομάδα μετά η S&P υποβαθμίζει την πιστοληπτική της ικανότητα σε μια βαθμίδα πάνω από τα «σκουπίδια» και εν συνεχεία οι short sellers διπλασιάζουν τα στοιχήματά τους ποντάροντας στην πτώση της αξίας της μετοχής της. Οι απώλειες του τίτλου της αγγίζουν -από την αρχή της χρονιάς- το 40% και τα ερωτήματα για τη βιωσιμότητά της αυξάνονται. Μαζί και οι φόβοι για τον κίνδυνο μετάστασης της κρίσης που ταλανίζει τον τομέα των εμπορικών ακινήτων και σε άλλες τράπεζες.

Η χρηματοπιστωτική ρυθμιστική αρχή της Γερμανίας BaFin είχε προειδοποιήσει ήδη από τον περασμένο Νοέμβριο τους πιστωτές που είναι εκτεθειμένοι στον τομέα να προετοιμαστούν για ζημίες. Καμπανάκι είχε χτυπήσει τον ίδιο μήνα και η ΕΚΤ, προειδοποιώντας στην εξαμηνιαία έκθεσή της για τη χρηματοπιστωτική σταθερότητα ότι οι ευρωπαϊκές εταιρείες ακινήτων καταγράφουν τεράστιες απώλειες και τα χρέη τους βρίσκονται σε επίπεδα υψηλότερα από αυτά που είχαν πριν από το κραχ του 2008. Αυτά τα αυξανόμενα προβλήματα στον τομέα έχουν «τη δυνατότητα να ενισχύσουν το δυσμενές σενάριο», είχε υπογραμμίσει η ΕΚΤ. Οι επισημάνσεις αυτές αναδείκνυαν το πόσο σοβαρή ήταν η κατάσταση στον τομέα των εμπορικών ακινήτων. Λίγο καιρό αργότερα η Signa Holding, μια αυστριακή εταιρεία ακινήτων -που κατέχει πολλά από τα μεγάλα πολυκαταστήματα της Γερμανίας και μερίδιο στο εμβληματικό κτίριο Chrysler της Νέας Υόρκης- υπέβαλε αίτηση πτώχευσης υπό το βάρος χρεών μεγαλύτερων των 13 δισ. ευρώ που συσσώρευσε από συμφωνίες εμπορικών ακινήτων τα τελευταία χρόνια. Η αδυναμία της να τα εξυπηρετήσει οφειλόταν, όπως και συνολικά σε όλο τον κλάδο, στην αύξηση των επιτοκίων και στη μείωση των εσόδων λόγω της κάθετης μείωσης της ζήτησης. Το ερώτημα που πλανάται πάνω από τον τομέα είναι πλέον πόσο άσχημα θα μπορούσε να εξελιχθεί αυτή η κρίση.

Κατά την περίοδο των ιστορικά χαμηλών επιτοκίων μετά τη χρηματοπιστωτική κρίση του 2008-09, αρκετές τράπεζες αντλώντας χρήμα με μηδενικό κόστος, διοχέτευσαν κεφάλαια σε εμπορικά ακίνητα προσδοκώντας σε καλύτερες αποδόσεις και κέρδη.

Η εμπορική ιδιοκτησία συνδέεται όμως στενά με τα επιτόκια. Οταν το κόστος δανεισμού αυξάνεται, η αξία των εμπορικών ακινήτων τείνει να μειώνεται, καθώς οι επενδυτές είναι λιγότερο πρόθυμοι να αγοράσουν με υψηλότερο κόστος δανεισμού. Η αύξηση των επιτοκίων της τελευταίας διετίας ήταν κατά συνέπεια φυσικό να πλήξει τον τομέα.

Ζημίες

Υπό το πρίσμα αυτό κάποιοι παράγοντες της αγοράς καθησυχάζουν ότι δεν πρόκειται για μια συστημική κρίση ανάλογη αυτής που πυροδότησε η κατάρρευση της αγοράς ενυπόθηκων δανείων υψηλού ρίσκου (subprime) στις ΗΠΑ το 2007-2008 αλλά για μια επαναφορά της αγοράς εμπορικών ακινήτων στην κανονικότητα, σε πιο φυσιολογικά επίπεδα επιτοκίων. Ωστόσο η κλίμακα αυτής της επαναφοράς και η πλήρης έκταση των ζημιών στους ισολογισμούς των τραπεζών δεν είναι ακόμη σαφείς.

Συνολικά οι τράπεζες στην Ευρώπη έχουν ανοίγματα περίπου 1,4 τρισ. ευρώ σε δάνεια στον κλάδο των εμπορικών ακινήτων, με πιο εκτεθειμένες αυτές της Γερμανίας, της Γαλλίας και της Ολλανδίας. Οι τράπεζες θεωρείται ότι είναι πολύ καλύτερα κεφαλαιοποιημένες σε σχέση με το παρελθόν και αυτό τις καθιστά περισσότερο ανθεκτικές. Επιπλέον η αγορά θα μπορούσε σύντομα να σταθεροποιηθεί καθώς αναμένεται μείωση των επιτοκίων από τις κεντρικές τράπεζες. Βέβαια, δεδομένης της κεφαλαιακής αλληλεξάρτησης που χαρακτηρίζει τις οντότητες του χρηματοπιστωτικού τομέα, κανείς δεν μπορεί να είναι βέβαιος για τη συνέχεια της κρίσης. Δεν έχει περάσει άλλωστε ούτε ένας χρόνος από το τελευταίο bank run που οδήγησε σε λουκέτο τη Silicon Valley Bank στις ΗΠΑ.