Αντικειμενικές αξίες... ανεκτίμητες, με 5+1 «αγκάθια»

Μεγάλες ανατροπές στον χάρτη των φόρων που επιβάλλονται στα ακίνητα φέρνει η νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας ( ΣτΕ) για την αναδρομική «διόρθωση» των αντικειμενικών τιμών με τις αγοραίες.

Πρόκειται για απόφαση-σταθμό, η οποία σε μια χρονιά που τα νοικοκυριά έχουν «πνιγεί» από τα εκκαθαριστικά σημειώματα της Εφορίας ανοίγει τον δρόμο για φορο-ελαφρύνσεις για όσους αγόρασαν, κληρονόμησαν ή απέκτησαν με γονική παροχή κάποιο ακίνητο μετά την 21η Μαΐου 2015, όπως διατάσσει το ΣτΕ.

Η ίδια απόφαση δημιουργεί προσδοκίες για εσωτερική ανακατανομή των βαρών στη σημερινή δομή του ΕΝΦΙΑ, που από το 2016 θα πρέπει να προσαρμοστεί στις νέες αξίες, χωρίς όμως να χαθεί ούτε «ένα ευρώ» από τον εισπρακτικό στόχο των 2,65 δισ. ευρώ που ορίζει το τρίτο Μνημόνιο.

Πηγές από το υπουργείο Οικονομικών τονίζουν ότι η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών, οι οποίες σε πολλά γεωγραφικά διαμερίσματα της χώρας έφτασαν να είναι πολύ υψηλότερες από τις εμπορικές, γίνεται σε μια στιγμή που η κυβέρνηση έχει ήδη βάλει πλώρη για επανεξέταση από μηδενική βάση όλου του συστήματος των φόρων στα ακίνητα (μεταβιβάσεις, γονικές παροχές, κληρονομιές, δωρεές).

Σαρωτικές αλλαγές

Τούτο δεν αποτελεί μια απλή δέσμευση της κυβέρνησης απέναντι στους δανειστές, αλλά περιλαμβάνεται στον «κατάλογο» με τα νέα προαπαιτούμενα που θα συζητηθούν με το «κουαρτέτο» από το νέο έτος στην πρώτη αξιολόγηση της ελληνικής οικονομίας.

Αυτό σημαίνει ότι οι αλλαγές θα είναι σαρωτικές και οι παρεμβάσεις που θα γίνουν σε αφορολόγητα ποσά, κλίμακες και συντελεστές φόρων, ακόμη και φοροαπαλλαγές, θα έχουν κεντρικό στόχο την περαιτέρω αύξηση των εσόδων του κράτους.

Ωστόσο, δεν είναι καθόλου σίγουρο ότι η κυβέρνηση θα ευθυγραμμιστεί με τη νέα απόφαση του ΣτΕ, δεδομένου ότι είχε αγνοήσει την πρώτη απόφαση που είχε εκδοθεί στα τέλη Νοεμβρίου 2014.

Στην τότε απόφαση, το ΣτΕ ζητούσε την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών των ακινήτων εντός του πρώτου εξαμήνου του 2015. Αντίθετα, η κυβέρνηση -με βάση το νέο Μνημόνιο που υπέγραψε τον περασμένο Αύγουστο- δεσμεύτηκε στην εναρμόνιση των αντικειμενικών αξιών με τις τιμές της αγοράς από τον Ιανουάριο του 2017, διατηρώντας τις πλασματικές αξίες των ακινήτων.

Το μόνο σίγουρο είναι ότι με τη νέα απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας ανοίγει διάπλατα η πόρτα των προσφυγών από φορολογούμενους, οι οποίοι εκμεταλλεύτηκαν την ευκαιρία για αγορά ακινήτων που δημιούργησε η κρίση.

Αφορά κυρίως αυτούς που αγόρασαν ακίνητο, η τιμή του οποίου ήταν κατώτερη της αντικειμενικής, ενώ ο φόρος που πλήρωσαν στην Εφορία ήταν με βάση αυτή την αξία.

Το πρόβλημα προκύπτει για όλες τις συναλλαγές στην αγορά ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν μετά την 21η Μαΐου, όπως είναι οι μεταβιβάσεις ακινήτων, οι γονικές παροχές και οι πλειστηριασμοί, αφού η αντικειμενική τιμή καθορίζει, αφενός τους φόρους και αφετέρου τις αμοιβές συμβολαιογράφων.

Επίσης μεγάλο πρόβλημα δημιουργείται με τους πλειστηριασμούς που θα διενεργηθούν εφεξής (μέχρι πρότινος ήταν παγωμένοι). Και αυτό, διότι η τιμή πρώτης προσφοράς στους πλειστηριασμούς ανέρχεται στο ύψος της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου.

Στον αντίποδα, η απόφαση του ΣτΕ δεν δημιουργεί κανένα πρόβλημα επιστροφής φόρων από ΕΝΦΙΑ, διότι υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές τιμές που ισχύουν την 1η Ιανουαρίου κάθε έτους.

Ακόμα και αν το υπουργείο Οικονομικών αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες, η κυβέρνηση θα πρέπει να αναπροσαρμόσει τους συντελεστές που χρησιμοποιούνται για την επιβολή του ΕΝΦΙΑ, καθώς έχει δεσμευτεί στους πιστωτές να εισπράττει ετησίως το ποσό των 2,65 δισ. ευρώ.

Σημειώνεται ότι στις προθέσεις του οικονομικού επιτελείου είναι η κατάργηση του ΕΝΦΙΑ και η επαναφορά του Φόρου Μεγάλης Ακίνητης Περιουσίας, μεταφέροντας τα βάρη στους έχοντες μεγάλης αξίας περιουσία.

Στο σχέδιο του υπουργείου Οικονομικών προβλέπεται και η θέσπιση μικρού αφορολόγητου ορίου, το οποίο δεν θα ξεπερνά τα 50.000 ευρώ.

Εξαιρέσεις και προβλήματα

Πάντως στις 27 Νοεμβρίου του 2015 ο υπουργός Οικονομικών Ευκλείδης Τσακαλώτος υπέγραψε τέσσερις αποφάσεις για την αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών των ακινήτων σε Αθήνα, Πειραιά, Θεσσαλονίκη και Πάτρα.

Οι επιτροπές πρέπει να υποβάλουν τις προτάσεις τους το αργότερο μέχρι την επόμενη Τρίτη 22 Δεκεμβρίου. Σε ό,τι αφορά τα προβλήματα που δημιουργεί η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών τιμών στους 52 νομούς της χώρας «κωδικοποιημένα» αυτά είναι:

1. Στο 85% των κτισμένων κατοικιών σε όλη την Ελλάδα η τιμή ζώνης είναι κάτω από 1.000 ευρώ. Στην περίπτωση που αναπροσαρμοστούν οι τιμές, με στόχο αυτές να προσεγγίσουν τις τιμές της αγοράς σε αρκετές περιοχές της χώρας θα αυξηθεί η τιμή ζώνης.

2. Στις ακριβές περιοχές της χώρας, όπως είναι η Εκάλη, η Κηφισιά, το Κολωνάκι, η Γλυφάδα κ.λπ., θα πρέπει να μειωθούν οι τιμές τουλάχιστον κατά 50%, δεδομένου ότι απέχουν δραματικά από τις σημερινές τιμές, στις οποίες γίνονται οι πράξεις.

3. Μια αγοραπωλησία σε μια περιοχή της Ελλάδας μπορεί να διαμορφώσει την τιμή ζώνης. Και αυτό, διότι σήμερα γίνονται ελάχιστες πράξεις, οι οποίες συνδέονται άμεσα με την οικονομική κατάσταση του πωλητή.

4. Δεν μπορούν να συγκεντρωθούν πραγματικά στοιχεία, προκειμένου να προσαρμοστούν στα σημερινά επίπεδα οι αντικειμενικές αξίες. Σε πολλές περιοχές της Ελλάδας, αν όχι στις περισσότερες, δεν υπάρχουν δεδομένα, καθώς δεν γίνονται συμβολαιογραφικές πράξεις.

5. Τελευταία επιτροπή που συστάθηκε για τον σκοπό αυτό ήταν επί υπουργού Γκίκα Χαρδούβελη. Ακόμη και αυτή τα βρήκε «σκούρα» με το έργο της προσαρμογής των τιμών που ανέλαβε, στα πραγματικά δεδομένα της αγοράς, εξαιτίας της μηδενικής ζήτησης για την αγορά κατοικιών, διαμερισμάτων και οικοπέδων.

6. Η υπερφορολόγηση της ακίνητης περιουσίας των Ελλήνων τα τελευταία τέσσερα χρόνια και η κάθετη πτώση των πωλήσεων οδήγησαν στην απαξίωση των τιμών, με αποτέλεσμα σε πολλές γεωγραφικές περιφέρειες της χώρας, εντός των οποίων υπήρχαν και περιοχές-φιλέτα, οι αντικειμενικές αξίες να είναι υψηλότερες των εμπορικών.

Ωστόσο, αυτή η στρέβλωση εξυπηρετούσε μέχρι τώρα τα εισπρακτικά σχέδια της κυβέρνησης, ιδιαίτερα -δε- μετά τη συμφωνία που είχε συνάψει με την τρόικα και η οποία προέβλεπε να διατηρηθούν οι ίδιες τιμές έως το 2016.

Ετσι, από τη στιγμή που η Εφορία χρησιμοποιεί αυτές τις αξίες, προκειμένου να υπολογίσει τους φόρους στην περιουσία, το υπουργείο Οικονομικών διατηρούσε ταυτόχρονα υψηλά και τα επίπεδα των εισπράξεων.

Υποχρέωση η αναδρομική αναπροσαρμογή

Εδώ και επτά μήνες όφειλε η κυβέρνηση να αναπροσαρμόσει τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, τονίζουν οι δικαστές της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας στην απόφασή τους για το μείζον ζήτημα της αναπροσαρμογής.

Σύμφωνα με την απόφαση που δημοσιεύτηκε χθες, η κυβέρνηση υποχρεούται να εκδώσει υπουργική απόφαση για την πανελλαδική -από την 21η Μαΐου 2015- αναδρομική αναπροσαρμογή τους.

Με την απόφασή της (4446/2015), η Ολομέλεια του ανώτατου ακυρωτικού δικαστηρίου (μειοψήφησαν δύο δικαστές) έκρινε παράνομη τη σχετική παράλειψη της κυβέρνησης, αφού προηγουμένως απέρριψε το αίτημά της η νέα απόφαση για τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων να εκδοθεί έως το τέλος του 2016.

Οι ανώτατοι δικαστές υπογραμμίζουν επίσης ότι η ακύρωση της κυβερνητικής παράλειψης να εκδώσει απόφαση αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών πρέπει να ανατρέξει, όχι «στον χρόνο συντέλεσης της παράλειψης», αλλά στην ημερομηνία λήξης της προθεσμίας (21/3/2015), εντός της οποίας όφειλε να εκδώσει την απόφαση.

Το ΣτΕ συνεκτίμησε και στάθμισε τα συμφέροντα όλων των πλευρών, «ιδίως δε –όπως αναφέρεται- την ύπαρξη έντονου δημόσιου συμφέροντος, συνισταμένου στην -κατά το δυνατόν- αποφυγή αιφνίδιας διακύμανσης των φορολογικών εσόδων του κράτους, υπό τις παρούσες δυσμενείς δημοσιονομικές συνθήκες».

Στο σκεπτικό της απόφασης της Ολομέλειας τονίζεται ακόμα ότι «με το σύστημα προσδιορισμού αξιών των ακινήτων πρέπει να διασφαλίζεται η νόμιμη αξίωση των πολιτών να καταβάλλουν φόρο που αντιστοιχεί σε πραγματική και όχι πλασματική τους περιουσία, όπως προβλέπει το Σύνταγμα».

Ομως, η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών, ώστε να ανταποκρίνονται στις πραγματικές αξίες της αγοράς, αποτυπώνεται και στις υποχρεώσεις που περιλαμβάνονται στα Μνημόνια από το 2012.

Το κράτος συνέχισε να εισπράττει τις υφιστάμενες κατά τον χρόνο ισχύος των αντικειμενικών αξιών έτους 2007 φορολογικές επιβαρύνσεις επί της ακίνητης περιουσίας, αλλά και να επιβάλλει νέες, χωρίς να αναπροσαρμόζει τις αντικειμενικές αξίες.

Ωστόσο, η κυβέρνηση την ίδια στιγμή εντάσσει νέες περιοχές στο αντικειμενικό σύστημα (4.489 οικισμοί) και καθορίζει τις σχετικές αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, «με ισχύ από 1/1/2011, δηλαδή εν μέσω οικονομικής κρίσης», ενώ παράλληλα την ίδια χρονική περίοδο προσδιόρισε και τις αντικειμενικές αξίες στο Ψυχικό Αττικής.