Υποχρεωτική «ταυτότητα» για όλα τα ακίνητα

Με σοβαρές μειώσεις σε πρόστιμα και στα παράβολα, καθώς και εκπτώσεις σε ειδικές κατηγορίες πληθυσμού (μακροχρόνια άνεργοι, ΑμεΑ, πολύτεκνοι, τρίτεκνοι κ.λπ.), το υπουργείο Περιβάλλοντος επιχειρεί να πείσει τους ιδιοκτήτες αυθαιρέτων να υποβάλουν δηλώσεις και στην ουσία να εφαρμόσουν το σύνθημα του Αντώνη Τρίτση με μια παραλλαγή: «Να το δηλώσεις και να το σώσεις».

Υπολογίζεται ότι οι ιδιοκτησίες με παρανομίες ξεπερνούν τα 3,5 εκατ. και με τους νόμους της τελευταίας πενταετίας έχουν τακτοποιηθεί περίπου 1,7 εκατ. ακίνητα, από τα οποία οι 760 χιλιάδες αφορούν ημιυπαίθριους.

Με το νομοσχέδιο που τέθηκε από χθες και έως τις 22 Σεπτεμβρίου σε δημόσια διαβούλευση, γίνονται δύο σημαντικές αλλαγές σε σχέση με τις προηγούμενες ρυθμίσεις:

■ Προβλέπεται να μοιραστούν τα έσοδα στους δήμους (25%), στις υπηρεσίες ελέγχου (25%) και στο Πράσινο Ταμείο (50%) το οποίο θα χρηματοδοτεί έργα περιβαλλοντικής αναβάθμισης. Θα πρέπει όμως να συναινέσουν οι θεσμοί, αφού σήμερα το 97,5% των προστίμων πηγαίνει στο δημόσιο ταμείο.

■ Ενεργοποιείται ο θεσμός της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, που έχει «παγώσει» με αλλεπάλληλες αποφάσεις του ΣτΕ, για να τακτοποιηθούν αυθαίρετα, μεμονωμένα ή σε διαμορφωμένους οικισμούς.

Το νομοσχέδιο, που προσυπογράφει ο αναπληρωτής υπουργός Περιβάλλοντος Γιάννης Τσιρώνης, δίνει ιδιαίτερη έμφαση στον έλεγχο όλων των οικοδομών και θεσμοθετεί την «ταυτότητα» κτιρίου, που πρέπει να ολοκληρωθεί μέσα σε μια πενταετία για τις κατοικίες, σε μια τριετία για τα δημόσια κτίρια και σε οκτώ χρόνια για τις υπόλοιπες κατηγορίες (βιομηχανία, εμπορικά κέντρα κ.λπ.).

Επεκτείνει τον έλεγχο από μηχανικό που πιστοποιεί την τήρηση της οικοδομικής άδειας ή την τακτοποίηση της αυθαιρεσίας πριν από κάθε μεταβίβαση ακινήτου (αγοραπωλησία, γονική παροχή), που θα είναι πλέον υποχρεωτικόςκαι για ενοικιάσεις επαγγελματικών ακινήτων.

Η μεγάλη αλλαγή επιχειρείται με τη δημιουργία Παρατηρητήριου Δομημένου Περιβάλλοντος, το οποίο θα λειτουργεί ως εποπτεύων μηχανισμός για τις υπηρεσίες έκδοσης αδειών, που θα συνεχίσουν να λειτουργούν με ευθύνη των δήμων, αλλά και των ανύπαρκτων σήμερα μηχανισμών καταγραφής και κατεδάφισης αυθαιρέτων.

Θα λειτουργεί στο υπουργείο Περιβάλλοντος και θα υπάγεται στη Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού, αλλά θα διαθέτει περιφερειακές υπηρεσίες, που προβλέπεται να στελεχωθούν με προεδρικό διάταγμα και να «προικοδοτηθούν» με συγκεκριμένα έσοδα από τα πρόστιμα αυθαιρέτων.

Η συγκρότηση και λειτουργία τους θα είναι το μεγάλο στοίχημα για την πάταξη της αυθαίρετης δόμησης, που ώς τώρα «σκοντάφτει» στις υποστελεχωμένες υπηρεσίες.

Οι περιφερειακές υπηρεσίες θα υποβάλλουν ετήσιες εκθέσεις στο Παρατηρητήριο και θα κάνουν δειγματοληπτικούς ελέγχους, ενώ θα παρακολουθούν και τις πολεοδομίες των δήμων, που πλέον θα δέχονται αιτήσεις για την έκδοση ή αναθεώρηση οικοδομικών αδειών μόνο μέσω ηλεκτρονικού ταχυδρομείου.

Ανασυγκροτούνται επίσης τα Συμβούλια Αρχιτεκτονικής, που θα ελέγχουν τις οικοδομικές εργασίες σε παραδοσιακούς οικισμούς, διατηρητέα κτίρια, αλλά και σε όσα κτίρια βρίσκονται μέσα στη ζώνη των 100 μέτρων από τη γραμμή του αιγιαλού.

Κυρώσεις

Στα δύο πρώτα κεφάλαια του νομοσχεδίου για «τον έλεγχο και την προστασία του δομημένου περιβάλλοντος», προβλέπονται επίσης τα εξής:

■ Θεσμοθετείται η «ταυτότητα κτιρίου», που αφορά τον φάκελο με όλα τα στοιχεία κάθε οικοδομής (άδεια δόμησης, προσθήκες, αλλαγές κ.λπ.), καθώς και τις εκθέσεις για τη στατική κατάσταση του σκελετού, ώστε να αντιμετωπιστούν τα «κουκουλώματα» ζημιών από σεισμούς.

Θα πρέπει να φυλάσσεται σε ειδικό χώρο μέσα στο κτίριο, ενώ συνδέεται με το ηλεκτρονικό μητρώο που θα δημιουργηθεί με επίβλεψη του Παρατηρητήριου.

Η εκπόνησή τους από μηχανικό πρέπει να ολοκληρωθεί σε πέντε χρόνια για τις κατοικίες, σε τρία για κτίρια του Δημοσίου, ξενοδοχεία, πρατήρια καυσίμων, βιομηχανίες και χώρους ψυχαγωγίας, ενώ προβλέπεται προθεσμία οκτώ ετών για τις υπόλοιπες κατηγορίες. Προβλέπεται επανέλεγχος των φακέλων κάθε 5-7 χρόνια, ανάλογα με τη χρήση του κτιρίου.

Αναφέρονται κυρώσεις για τους παραβάτες, με πρόστιμα από 2 έως 20 χιλιάδες ευρώ και αναστολή της άδειας άσκησης επαγγέλματος για τον μηχανικό που την υπογράφει, αλλά δεν αναφέρει κάτι σχετικά με το κόστος που θα βαρύνει τον ιδιοκτήτη.

■ Δημιουργείται ηλεκτρονική ταυτότητα για τον δήμο, με το θεσμικό καθεστώς δόμησης και τους κοινόχρηστους χώρους που προβλέπει ο πολεοδομικός σχεδιασμός.

Προβλέπονται επίσης μέτρα για την επίσπευση των πολεοδομικών μελετών, που είναι η αχίλλειος πτέρνα των ανάλογων νόμων που έχουν ψηφιστεί από το 1977.

■ Ενεργοποιείται ο θεσμός της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης, που έχει «παγώσει» στο παρελθόν με αλλεπάλληλες αποφάσεις του ΣτΕ.

Πρόκειται για ένα σωστό μέτρο, που συμβάλλει στη διατήρηση των νεοκλασικών και επιτρέπει στους δήμους να αποζημιώνουν τους θιγόμενους ιδιοκτήτες για να εξασφαλίσουν κοινόχρηστους χώρους.

Ακυρώθηκε όμως για τα παρατράγουδα, που στο παρελθόν επέτρεπαν να ψηλώνουν τα κτίρια σε μεγάλες αρτηρίες, καθώς και για την καθυστέρηση που υπάρχει στην απαίτηση του ΣτΕ να δημιουργηθούν ζώνες για την υποδοχή των πρόσθετων τετραγωνικών.

■ Δημιουργείται Τράπεζα Δικαιωμάτων Δόμησης, που λειτουργεί με ηλεκτρονική καταχώριση δεδομένων και περιλαμβάνει όλα τα ακίνητα που προσφέρουν ή δέχονται μεταφερόμενο συντελεστή.

Το υπουργείο θεωρεί ότι είναι ένα «εργαλείο» για να αποκατασταθούν ακίνητα συνεταιρισμών που βρίσκονται σε δασικές ζώνες και δεν επιτρέπεται να δομηθούν.

Τα προβλεπόμενα τετραγωνικά θα μπορούν να μεταφερθούν και να αξιοποιηθούν σε άλλο ακίνητο ή να πουληθούν, με την προϋπόθεση ότι η έκταση θα μεταβιβαστεί χωρίς τίμημα στο Δημόσιο ή τον δήμο.

■ Θεσπίζονται οι Ζώνες Αυξημένης Επιβάρυνσης, που αφορούν την τακτοποίηση διαμορφωμένων περιοχών αυθαιρέτων και θα μπορέσουν να αποκτήσουν κοινωνικές υποδομές, με τη διαδικασία του περιβαλλοντικού ισοζύγιου σε άλλους χώρους.

Με το άρθρο 44 επανέρχεται στις πολεοδομίες η αρμοδιότητα έκδοσης οικοδομικής άδειας για ναούς και άλλους εκκλησιαστικούς χώρους. Καταργείται έτσι η Ναοδομία, που στο παρελθόν είχε αξιοποιηθεί για να «ξεφυτρώνουν» βίλες με τη φόρμουλα των βοηθητικών εκκλησιαστικών χώρων.

Ειδικό κεφάλαιο υπάρχει για την υποβολή των μελετών της οικοδομικής άδειας μέσω ίντερνετ και την έκδοσή της σε 30 ημέρες. Θεσπίζεται επίσης η δυνατότητα προέγκρισης της οικοδομικής άδειας, που γίνεται υποχρεωτική για κτίρια άνω των 3.000 τετραγωνικών.

Οι ιδιοκτήτες είναι υποχρεωμένοι να ολοκληρώνουν τις προσόψεις των οικοδομών μέσα σε τέσσερα χρόνια, ώστε να απαλλαγούν οι πόλεις από τους τσιμεντένιους σκελετούς.

Βαριά πρόστιμα για εργολάβους ή συμβολαιογράφους και κίνητρα γρήγορης τακτοποίησης

Για την αποτροπή νέας γενιάς αυθαιρέτων προβλέπεται ότι θα αναγράφεται η οικοδομική άδεια στα τιμολόγια των δομικών υλικών που μεταφέρονται με φορτηγά

Πρόστιμα από 30 έως και 100 χιλιάδες ευρώ προαναγγέλλονται για συμβολαιογράφους που θα συμβάλλουν σε αγοραπωλησίες, γονικές παροχές και αποδοχή κληρονομιάς συντάσσοντας συμβόλαια χωρίς βεβαίωση μηχανικού, ότι το ακίνητο δεν έχει πολεοδομικές παραβάσεις ή έχει γίνει τακτοποίησή τους.

Η ίδια διαδικασία επεκτείνεται στη χορήγηση άδειας λειτουργίας εμπορικών επιχειρήσεων, καταστημάτων υγειονομικού ενδιαφέροντος, τουριστικών επιχειρήσεων, πρατηρίων καυσίμων και συνεργείων.

Είναι ένα από τα μέτρα για τον περιορισμό της πολεοδομικής αυθαιρεσίας που περιλαμβάνονται στο τρίτο κεφάλαιο του νομοσχεδίου του υπουργείου Περιβάλλοντος.

Από τις ρυθμίσεις αποκλείονται οι παρανομίες που έγιναν μετά τις 28 Ιουλίου 2011, οπότε ψηφίστηκε ο πρώτος νόμος. Ο χρόνος κατασκευής του αυθαιρέτου, με βάση τις προωθούμενες ρυθμίσεις, αποδεικνύεται από αεροφωτογραφίες και άλλα δημόσια έγγραφα (άρθρο 70).

Για την αποτροπή νέας γενιάς αυθαιρέτων προβλέπεται ότι θα αναγράφεται η οικοδομική άδεια στα τιμολόγια των δομικών υλικών που μεταφέρονται με φορτηγά.

Ορίζεται επίσης ότι δεν μπορεί να συνδεθεί μια οικοδομή με τα δίκτυα ηλεκτρισμού και ύδρευσης αν δεν τακτοποιήσει προηγουμένως τις πολεοδομικές παραβάσεις.

Αυθαίρετα που δεν θα ενταχθούν στη ρύθμιση και θα εντοπιστούν από τους ελέγχους θα επιβαρυνθούν με τσουχτερό πρόστιμο ανέγερσης, το οποίο διαμορφώνεται με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου και την επιφάνειά του, καθώς και πρόστιμο διατήρησης.

Το τελευταίο αντιστοιχεί στο 50% του βασικού προστίμου και πληρώνεται σε ετήσια βάση ώς την ημέρα κατεδάφισης του αυθαιρέτου. Εισάγεται, επίσης, η έννοια του συντελεστή περιβαλλοντικής επιβάρυνσης, που προστίθεται στα δύο πρόστιμα.

Προβλέπονται πρόστιμα και για τους εργολάβους, που κυμαίνονται από 10 χιλιάδες έως και 100 χιλιάδες ευρώ ανάλογα με το μέγεθος του αυθαιρέτου.

Σε σχέση με τους προηγούμενους νόμους (3843/2010, 4014/2011 και 4178/2013) που αφορούν τακτοποίηση αυθαιρέτων, το καινούργιο νομοσχέδιο προβλέπει τα εξής νέα μέτρα:

● Θεσπίζονται μειώσεις των προστίμων ανάλογα με τον χρόνο κατασκευής του αυθαιρέτου, που φτάνουν έως και 70%. Για όσα χρονολογούνται πριν από το 1975 και μόνον εφόσον χρησιμοποιούνται για κατοικία, οι παρανομίες τακτοποιούνται με καταβολή παράβολου 500 ευρώ.

Την ίδια επιβάρυνση θα έχουν και οι παραβάσεις μικρής κλίμακας, στις οποίες περιλαμβάνονται αλλαγές στις διαστάσεις του κτιρίου έως 10% από το επιτρεπόμενο, πέργολες, μπάρμπεκιου και διακοσμητικά στοιχεία.

● Απαλείφονται οι παρανομίες που έχουν γίνει σε οικοδομές πριν από τα τέλη του 1955 και οι ιδιοκτήτες τους δεν είναι υποχρεωμένοι να υποβάλουν δήλωση.

● Μειώνεται από 500 σε 250 ευρώ το παράβολο για αυθαίρετα με επιφάνεια έως 100 τετραγωνικά. Για μεγαλύτερες επιφάνειες διαμορφώνεται από 500 ευρώ έως και 10.000 ευρώ, που αντιστοιχεί σε παρανομίες από 500 έως και πάνω από 1.000 τετραγωνικά.

● Παρέχεται το δικαίωμα σε ιδιοκτήτες που έχουν ενταχθεί στις προηγούμενες ρυθμίσεις να επωφεληθούν από τα νέα μέτρα, εφόσον δεν έχουν αποπληρώσει τις οφειλές τους.

Θα γίνει συμψηφισμός και θα πληρώσουν με βάση τις ευνοϊκότερες τιμές. Δεν προβλέπεται, όμως, επιστροφή σε περίπτωση που τα καταβληθέντα ποσά υπερβαίνουν τη νέα οφειλή.

● Περιλαμβάνονται ευνοϊκές ρυθμίσεις για ευπαθείς ομάδες πληθυσμού. Εκπτωση 85% στα πρόστιμα παρέχεται σε άτομα με αναπηρία έως 80%, με την προϋπόθεση ότι το ετήσιο εισόδημά τους δεν υπερβαίνει τα 40.000 ευρώ.

Το 20% θα πληρώσουν άτομα με αναπηρία 67% και παλιννοστούντες ομογενείς, ενώ τα παιδιά τους το 50%. Το 20% θα πληρώσουν οι πολύτεκνοι και το 30% οι τρίτεκνοι, πάντα με υπολογισμό εισοδηματικών κριτηρίων.

Οι μακροχρόνια άνεργοι θα έχουν αναστολή καταβολής των δόσεων για τα δύο πρώτα χρόνια, ενώ περίοδο χάριτος ενός έτους έχουν όσοι είναι δικαιούχοι κοινωνικών προγραμμάτων στήριξης.

● Αξιοποιείται ο θεσμός της μεταφοράς του συντελεστή δόμησης για να αντιμετωπιστούν οριστικά αυθαιρεσίες μεγάλης κλίμακας, που με τους προηγούμενους νόμους είχαν δικαίωμα εξαίρεσης από την κατεδάφιση για 30 χρόνια.

● Λύνεται το πρόβλημα με τους συνιδιοκτήτες σε εκτός σχεδίου ακίνητα. Ο κάθε ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει χωριστά και χωρίς τη συναίνεση των υπολοίπων την τακτοποίηση των παραβάσεων που έχει κάνει (άρθρο 82).

● Προβλέπεται μείωση προστίμων κατά 70% για αυθαιρεσίες σε υπόγεια, πατάρια και σοφίτες.

● Δίνεται προθεσμία δύο ετών για την υποβολή δηλώσεων τακτοποίησης, αλλά και κίνητρα για όσους επωφεληθούν από μέτρα μέσα στο πρώτο 12μηνο, με τη μορφή έκπτωσης από 10% έως 20%.

Ως καταληκτικές ημερομηνίες αναφέρονται η 8η Φεβρουαρίου και 8η Αυγούστου 2017, αλλά είναι φανερό ότι οι ημερομηνίες θα αλλάξουν ανάλογα με τον χρόνο ψήφισης του νομοσχεδίου.

Παρέχεται η δυνατότητα καταβολής τουπροστίμου σε 80 δόσεις, έναντι 60 που ισχύει σήμερα. Η εφάπαξ πληρωμή συνοδεύεται με πρόσθετη έκπτωση 20%.

● Αυθαίρετα σε στάσιμους οικισμούς που βρίσκονται σε απόσταση μεγαλύτερη των 5 χλμ. από την παραλία ή χειμερινά θέρετρα τακτοποιούνται με καταβολή 500 ευρώ, ανεξάρτητα από την έκταση της παρανομίας.

Ειδικές διαδικασίες θεσπίζονται για αυθαιρεσίες σε παραδοσιακούς οικισμούς και διατηρητέα κτίρια.

Τακτοποιούνται οι παραβάσεις σε κτίσματα με εγκαταστάσεις για κεραίες, με την προϋπόθεση ότι έχουν άδεια από την ΕΕΤΤ. Διετής περίοδος χάριτος δίνεται σε αυθαίρετες κατασκευές που βρίσκονται στις περιοχές Ξάνθης, Ροδόπης και Εβρου, που θα αντιμετωπιστούν με τη συνεργασία των δήμων.

● Για πρώτη φορά καλείται και το Δημόσιο να τακτοποιήσει παρανομίες που έχουν γίνει σε σχολεία, αθλητικές εγκαταστάσεις, εργατικές κατοικίες και άλλα κτίρια. Θα γίνει απλή καταγραφή τους, ενώ δεν θα υπάρχει επιβάρυνση για το Δημόσιο.

Εκτός από τις γνωστές εξαιρέσεις αυθαιρέτων που βρίσκονται σε αρχαιολογικούς χώρους, ρέματα, παραλίες, δάση και άλλες οικολογικά ευαίσθητες ζώνες, δεν εντάσσονται στις ρυθμίσεις ακίνητα που το ύψος τους υπερβαίνει την κορυφογραμμή ή βρίσκονται σε ζώνη 25 μέτρων από γραμμές μεταφοράς ρεύματος υψηλής τάσης ή σε περιοχές που υπόκεινται σε περιορισμούς λόγω προστασίας εναέριας κυκλοφορίας.