Μειώσεις, εκπτώσεις, δεκάδες δόσεις

Εκπτώσεις για όσους θα δηλώσουν τα αυθαίρετά τους ώς το τέλος του χρόνου, μειώσεις παραβόλων για παράνομη δόμηση έως 100 τετραγωνικά και χαμηλές τιμές για ειδικές κατηγορίες πολιτών στις οποίες για πρώτη φορά περιλαμβάνονται οι μακροχρόνια άνεργοι, προβλέπει το πολυαναμενόμενο νομοσχέδιο του υπουργείου Περιβάλλοντος, που έχει υποβληθεί για έλεγχο στη νομοπαρασκευαστική επιτροπή και αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή στο τέλος του μήνα.

Το νομοθέτημα, που αποτελείται από 127 άρθρα, αφορά όλα τα ζητήματα δόμησης, αλλά το ενδιαφέρον επικεντρώνεται στα αυθαίρετα, όπου υπάρχουν σημαντικές αλλαγές σε σχέση με τον νόμο 4178/2013, που έχει παραταθεί δέκα φορές.

Η μεγάλη αλλαγή, σε σχέση με το προσχέδιο που είχε τεθεί σε διαβούλευση τον Σεπτέμβριο του 2016, αφορά τη διάταξη που προέβλεπε ότι είναι απαραίτητη η βεβαίωση μηχανικού ότι δεν υπάρχουν πολεοδομικές παραβάσεις σε ακίνητο που κληρονομείται.

Οι συντάκτες της είχαν στόχο να μειώσουν τη διαιώνιση των αυθαιρέτων μέσω των κληρονομιών, αλλά το μέτρο συνάντησε σφοδρές αντιδράσεις.

Στο τελικό νομοσχέδιο έχει απαλειφθεί, όμως έχει αντικατασταθεί με την πρόβλεψη ότι χρειάζεται βεβαίωση και για τα ενοικιαζόμενα, ενώ το υπουργείο έχει εναποθέσει τις ελπίδες του για την καταγραφή των παρανομιών και την αποτροπή «νέας γενιάς αυθαιρέτων» στην ενεργοποίηση της πολυδιαφημισμένης ηλεκτρονικής «ταυτότητας» κτιρίου.

Πρόστιμα ανέγερσης

Από τα νέα στοιχεία, το πιο σημαντικό είναι αυτό που αφορά πολεοδομικές παρανομίες που έγιναν μετά τις 28 Σεπτεμβρίου 2011, όταν τέθηκε σε ισχύ ο προηγούμενος νόμος (4014/2011) που είχε κριθεί αντισυνταγματικός από το ΣτΕ.

Η συγκεκριμένη ημερομηνία είχε αναδειχθεί σε «κόκκινη γραμμή», αφού είχε τεθεί ως όριο για τη νομιμοποίηση αυθαιρέτων.

Στο άρθρο 94 του νομοσχεδίου αναφέρεται και πάλι ότι οικοδομήματα που κατασκευάστηκαν μετά από αυτή την ημερομηνία κατεδαφίζονται. Ακολουθούν όμως μια σειρά «αλλά», που γκριζάρουν τις διαβεβαιώσεις του υπουργείου Περιβάλλοντος ότι «δεν θα υπάρξει καμία ανοχή».

Προβλέπονται γι’ αυτά πρόστιμα ανέγερσης και διατήρησης που είναι ιδιαίτερα τσουχτερά και επιβάλλονται επίσης σε όσα αυθαίρετα έχουν τις προϋποθέσεις να ενταχθούν στο πρόγραμμα τακτοποίησης αλλά οι ιδιοκτήτες τους δεν υπέβαλαν αίτηση.

Το πρόστιμο ανέγερσης αυξάνεται και πλέον θα αντιστοιχεί στο 100% του ποσού που προκύπτει από τον πολλαπλασιασμό των παράνομων τετραγωνικών επί την τιμή ζώνης που ορίζει η Εφορία.

Με τον ισχύοντα νόμο, το πρόστιμο ορίζεται στο 30%. Ειδικά σε αυθαίρετα που βρίσκονται σε οικολογικά ευαίσθητες περιοχές η οφειλή φθάνει στο 110%.

Το πρόστιμο διατήρησης αυξάνεται από το 5% στο 50% του προστίμου ανέγερσης και είναι το ποσό για κάθε χρόνο από την κατασκευή ώς την κατεδάφιση του παράνομου κτίσματος.

Επιπλέον ο ιδιοκτήτης θα επιβαρυνθεί με το κόστος κατεδάφισης, εκτός και αν αναλάβει ο ίδιος το έργο μέσα σε προθεσμία τριάντα ημερών από τον εντοπισμό του από τις αρμόδιες υπηρεσίες ελέγχου δόμησης.

Προκαλούνται όμως ερωτήματα και χρειάζονται διευκρινίσεις για την παράγραφο που ακολουθεί και αναφέρει ότι «σε περίπτωση που ο ιδιοκτήτης προβεί σε νομιμοποίηση των αυθαίρετων κατασκευών, επιβάλλεται πρόστιμο ίσο με το 20% του προστίμου ανέγερσης της έκθεσης αυτοψίας και επιβάλλεται πρόστιμο διατήρησης από τη διαπίστωση αυθαιρέτου ώς την ημερομηνία έκδοσης οικοδομικής άδειας».

Ημερομηνία-ορόσημο

Είναι επίσης σαφές ότι η ημερομηνία-ορόσημο δεν αποτελεί εμπόδιο για την τακτοποίηση ορισμένων παραβάσεων που χαρακτηρίζονται «πολεοδομικές» και περιγράφονται στο άρθρο 81 (παράγραφος 3).

Αφορά αυθαιρεσίες που έχουν γίνει κατά παράβαση της εκδοθείσας άδειας, μετατροπή του υπογείου σε κανονικό χώρο του κτιρίου, μεταβολή των μεγεθών της οικοδομής έως 10% με όριο τα 50 τετραγωνικά, καθώς και την αλλαγή στη χρήση του κτιρίου, π.χ. από ξενοδοχείο σε κατοικία.

Το νομοσχέδιο θεσπίζει μια σειρά μέτρα για να πείσει τους ιδιοκτήτες να δηλώσουν τα αυθαίρετά τους.

■ Μειώνεται κατά 50% το παράβολο που καταβάλλεται με την κατάθεση της δήλωσης. Ορίζεται στα 250 ευρώ για αυθαιρεσίες έως 100 τετραγωνικά, που αντιπροσωπεύουν τουλάχιστον το 80% των περιπτώσεων, έναντι 500 ευρώ σήμερα. Για μεγαλύτερης έκτασης παρανομίες το παράβολο αυξάνει σημαντικά και φθάνει ώς τις 4.000 ευρώ.

■ Προβλέπονται 80 δόσεις για την εξόφληση του προστίμου και εκπτώσεις για όσους υποβάλουν την αίτησή τους ώς το τέλος του χρόνου.

Επιπλέον εκπτώσεις παρέχονται σε όσους καταβάλουν την οφειλή τους εφάπαξ, ενώ δίνονται ισχυρά κίνητρα σε όσους θα πάρουν μέτρα για τη σεισμική ενίσχυση του ακινήτου τους ή την ενεργειακή του αναβάθμιση.

■ Θεσπίζονται μεγάλες εκπτώσεις για ευπαθείς κοινωνικές ομάδες και επιπλέον οι μακροχρόνια άνεργοι και οι δικαιούχοι κοινωνικών επιδομάτων θα έχουν δύο χρόνια περιθώριο για να αρχίσουν να πληρώνουν τις δόσεις τους.

■ Εφαρμόζεται συμψηφισμός για όσους έχουν ενταχθεί στους προηγούμενους νόμους νομιμοποίησης αυθαιρέτων αλλά δεν έχουν εξοφλήσει τα οφειλόμενα.

■ Παρέχεται δικαίωμα να ενταχθούν στις ρυθμίσεις και αυθαίρετα που έχουν εντοπιστεί από παλαιότερους πολεοδομικούς ελέγχους αλλά δεν έχουν εκδοθεί τελεσίδικες δικαστικές αποφάσεις.

Με την υποβολή δήλωσης νομιμοποίησης σταματά η καταβολή προστίμων ανέγερσης και διατήρησης που τους είχαν επιβληθεί.

Οι τρεις κατηγορίες για τις νέες οικοδομές

Οικοδομικές άδειες-εξπρές, αλλά μόνο για περιοχές που έχουν ενταχθεί στο κτηματολόγιο και έχουν κυρωμένους δασικούς χάρτες, υπόσχεται το νέο νομοσχέδιο.

Η έγκριση θα δίνεται αυτόματα από το ηλεκτρονικό σύστημα, με την προϋπόθεση ότι έχει υποβληθεί φάκελος με όλα τα προβλεπόμενα (μελέτες, βεβαιώσεις, παράβολα).

Είναι το καινούργιο στοιχείο των νέων διατάξεων στο κεφάλαιο για το νέο πλαίσιο δόμησης. Οι νέες οικοδομές χωρίζονται σε τρεις κατηγορίες, μαζί με αυτές που αφορούν τις προνομιούχες ζώνες.

Στην πρώτη ομάδα εντάσσονται αιτήσεις για άδεια δόμησης σε οικόπεδα που βρίσκονται σε εντός σχεδίου περιοχές, οι οποίες εγκρίνονται μέσα σε ένα μήνα από την υποβολή πλήρους φακέλου.

Στη δεύτερη περιλαμβάνονται περιπτώσεις δόμησης εντός οικισμού υφιστάμενου προ του 1923 που δεν διαθέτει εγκεκριμένα όρια, οπότε η άδεια χορηγείται μέσα σε δύο μήνες.

Ολες οι άδειες δόμησης αναρτώνται αμελλητί στο διαδίκτυο, ενώ προβλέπεται και δειγματοληπτικός έλεγχος στο 30%.

Ριζικές αλλαγές νομοθετούνται στη σύνταξη των τοπογραφικών διαγραμμάτων που περιλαμβάνονται στον φάκελο της μελέτης, αφού υποχρεωτικά οι κορυφές τής κάθε ιδιοκτησίας θα προσδιορίζονται από το ισχύον κρατικό τριγωνομετρικό δίκτυο.

Με αυτόν τον τρόπο θα προσδιορίζεται η ακριβής θέση του ακινήτου που πρόκειται να οικοδομηθεί και θα αντιμετωπιστούν περιπτώσεις δόμησης με... δανεική άδεια.

Στο νομοσχέδιο προσδιορίζονται τα δικαιολογητικά που πρέπει να περιέχει ο φάκελος για την έκδοση οικοδομικής άδειας, ενώ παρέχεται η δυνατότητα προέγκρισης που έχει ισχύ ένα χρόνο.

Για παραβάσεις των όρων δόμησης και ελλιπείς μελέτες οι μηχανικοί τιμωρούνται με απαγόρευση εργασίας για έναν έως 12 μήνες, ανάλογα με τη βαρύτητα της παρανομίας.

Ειδική πρόβλεψη υπάρχει για την έκδοση αδειών μικρής κλίμακας, που αφορούν συμπληρωματικές εργασίες (πέργολες, μπάρμπεκιου, πισίνες κ.λπ.), που εκδίδονται με απλή αίτηση του ιδιοκτήτη και έκθεση του μηχανικού, με την προϋπόθεση ότι δεν παραβιάζουν τους ισχύοντες όρους δόμησης.

Σε αυτή την κατηγορία υπάγεται και η εγκατάσταση αυτόνομου συστήματος θέρμανσης χωρίς να απαιτείται συναίνεση από τους συνιδιοκτήτες.

Αλλαγές επέρχονται πάλι στην περίφημη ναοδομία. Η Εκκλησία θα αποκτήσει δική της υπηρεσία έκδοσης αδειών, αλλά οι πράξεις της θα καταχωρίζονται στο διαδίκτυο. 

Hλεκτρονική ταυτότητα 5,5 εκατ. κτιρίων ιδιωτών μέχρι το 2022

Ηλεκτρονική «ταυτότητα» πρέπει να αποκτήσουν έως το 2022 τα περίπου 5,5 εκατ. κτίρια που ανήκουν σε ιδιώτες και δύο χρόνια νωρίτερα θα πρέπει να έχουν συμμορφωθεί όσα ανήκουν στον δημόσιο τομέα και την αυτοδιοίκηση.

Προβλέπεται η διαδικασία επανελέγχου κάθε πέντε χρόνια, ενώ οι καταγραφές πρέπει να ανανεώνονται έπειτα από κάθε παρέμβαση στο κτίριο.

Τα απαιτούμενα έγγραφα θα καθοριστούν με υπουργική απόφαση και κοινοποιούνται στο τοπικό Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος, που κάνει δειγματοληπτικούς ελέγχους κάθε χρόνο.

Η κατάθεση ψευδών στοιχείων τιμωρείται με πρόστιμο από 2 έως 20 χιλιάδες ευρώ και καταβάλλονται από τον μηχανικό που εκδίδει την «ταυτότητα», ο οποίος τιμωρείται και με αναστολή της άδειας επαγγέλματος από 2 έως 24 μήνες, ανάλογα με τη βαρύτητα της παράβασης.

Το μέτρο έχει θεσμοθετηθεί από το 2010, αλλά δεν προχώρησαν οι εφαρμοστικές υπουργικές αποφάσεις.

Επανέρχεται η μεταφορά του συντελεστή δόμησης

Με έναν νέο θεσμό, την «ηλεκτρονική πολεοδομική ταυτότητα δήμου», το υπουργείο Περιβάλλοντος φιλοδοξεί να καταγράψει όλους τους νόμους που διέπουν τη δόμηση σε κάθε οικισμό, να δημιουργήσει «τράπεζα» με τους κοινόχρηστους χώρους, αλλά και να επαναφέρει τον θεσμό της μεταφοράς συντελεστή δόμησης που έχει ακυρωθεί με αλλεπάλληλες αποφάσεις του ΣτΕ.

Υπολογίζεται ότι σήμερα έχουν παγώσει τίτλοι μεταφοράς συντελεστή δόμησης που αφορούν περίπου ένα εκατομμύριο τετραγωνικά.

Ο βασικός στόχος όμως είναι η δημιουργία μητρώου με τις υποχρεώσεις ιδιοκτησιών που επιβαρύνουν το περιβάλλον και οφείλουν να πληρώσουν ή να αποκαταστήσουν με άλλους τρόπους το περιβαλλοντικό ισοζύγιο.

Το νομοσχέδιο δίνει έμφαση στην επίσπευση του χωρικού σχεδιασμού, που προωθείται με ευθύνη των δήμων, αλλά προβλέπει την έκδοση υπουργικής απόφασης για την παροχή κινήτρων για επίσπευση των διαδικασιών. 

Καθοριστικής σημασίας είναι η δημιουργία «τράπεζας γης», η οποία θα διαχειρίζεται τα δικαιώματα δόμησης από μεταφορά συντελεστή που δεν έχουν αξιοποιήσει διατηρητέα ή ακίνητα που παραχωρούνται για κοινωφελείς χρήσεις (δρόμοι, πλατείες, σχολεία κ.λπ.). Για την εφαρμογή του θεσμού και με βάση τη νομολογία του ΣτΕ, δίνεται προτεραιότητα στη θεσμοθέτηση Ζωνών Υποδοχής Συντελεστή, που θεσμοθετείται με προεδρικά διατάγματα.

Τέτοιες Ζώνες μπορούν να δημιουργηθούν σε εντός σχεδίου περιοχές αλλά όχι σε ιστορικά κέντρα, παράκτιες περιοχές και σε όσες γειτνιάζουν με δάση. Επιτρέπεται να προβλεφθούν επίσης σε περιοχές επέκτασης του σχεδίου πόλης.

Στον αντίποδα θεσμοθετούνται «Περιοχές Αυξημένης Επιβάρυνσης», που αφορούν οικισμούς αυθαιρέτων και πυκνοδομημένες ζώνες πόλεων για τις οποίες προβλέπονται μέτρα για τη βελτίωση των συνθηκών κατοίκησης.

Η «τράπεζα» θα έχει καθοριστικό ρόλο στην ανταλλαγή γης για την αποζημίωση οικοδομικών συνεταιρισμών που έχουν στα όριά τους δασικά τμήματα, καθώς και σε περιοχές που δεν επιτρέπεται η δόμηση.

Παρατηρητήριο για τον έλεγχο του λαβύρινθου της γραφειοκρατίας

Σε ένα Σώμα, το Παρατηρητήριο Δομημένου Περιβάλλοντος, επενδύει το υπουργείο Περιβάλλοντος τους φιλόδοξους στόχους του για τον έλεγχο των αυθαιρέτων και την τήρηση των διαδικασιών στον λαβύρινθο που χαρακτηρίζει τη σημερινή διαδικασία έκδοσης μιας οικοδομικής άδειας.

Θα υπάγεται στη Γενική Γραμματεία Χωρικού Σχεδιασμού και θα διαθέτει περιφερειακές διευθύνσεις, μία σε κάθε περιφέρεια, καθώς και τοπικά παραρτήματα στις έδρες των παλιών νομαρχιών.

Το μεγάλο ζητούμενο είναι η στελέχωση του μηχανισμού, αφού το νομοσχέδιο προβλέπει μόνον ότι θα εκδοθεί προεδρικό διάταγμα μέσα σε έξι μήνες. Θα διαθέτουν συμβούλια σε κάθε περιφέρεια που θα στελεχώνονται από εκπροσώπους της περιφερειακής και τοπικής αυτοδιοίκησης, των μηχανικών, των πανεπιστημίων και των οικολογικών οργανώσεων.

Τα Παρατηρητήρια θα εκδίδουν ετήσιες εκθέσεις και θα είναι υπεύθυνα για τη λειτουργία των τριών ηλεκτρονικών μητρώων: των οικοδομικών αδειών, της ταυτότητας κτιρίων και των αυθαιρέτων. Θα έχουν την ευθύνη για την κατεδάφιση αυθαιρέτων, ενώ προβλέπονται πόροι που όμως δεν αναφέρονται!