Χρήσιμο μεν, αποσπασματικό δε το πρόγραμμα «Ανακαινίζω-Νοικιάζω»

Σύμφωνα με πληροφορίες που είδαν το φως της δημοσιότητας και όσα προανήγγειλε στην ΕΡΤ η Σοφία Ζαχαράκη, το πρόγραμμα, που θα ξεκινήσει από τα τέλη Φεβρουαρίου, αφορά ακίνητα έως 100 τ.μ σε οικιστικές περιοχές όπου δεν είναι η πρώτη κατοικία και δηλώνονται κενά την τελευταία τριετία. Θα αφορά ιδιοκτήτες με ετήσιο οικογενειακό εισόδημα έως 40.000 ευρώ και ακίνητη περιουσία ώς 300.000 ευρώ, οι οποίοι έχουν τουλάχιστον το 50% της πλήρους κυριότητας ή της επικαρπίας του κενού ακινήτου, όπως αυτό αποτυπώνεται στο Ε2, και οι εν δυνάμει δικαιούχοι δεν έχουν ενταχθεί σε άλλο πρόγραμμα «Εξοικονομώ».

Ωστόσο, ο «κόφτης» των 300.000 ευρώ «πετάει» εκτός προγράμματος κάποιον που είχε πρώτη κατοικία 100-120 τ.μ. σε μια «μεσαία» περιοχή του Λεκανοπεδίου Αττικής (π.χ. στην Αγία Παρασκευή, στο Χαλάνδρι), έχει κληρονομήσει ένα οικογενειακό σπίτι στην επαρχία ή ένα εξοχικό και έχει ένα κενό δυάρι στην Αθήνα, ακόμα και σε φτηνή περιοχή.

Επίσης το πρόγραμμα δεν επεκτείνεται και στη δυνατότητα αξιοποίησης των κλειστών ιδιόκτητων διαμερισμάτων που έχουν περάσει στην κατοχή ιδρυμάτων, σωματείων ή οργανισμών, συνήθως ως κληροδοτήματα, και αποτελούν πύλες εισόδου για κλοπές σε πολυκατοικίες.

Αν και ακόμα δεν έχουν γίνει επισήμως γνωστές οι λεπτομέρειες του προγράμματος, στελέχη της αγοράς αλλά και όσοι ασχολούνται με τα ακίνητα, είτε είναι ιδιοκτήτες –κατηγορία που περιλαμβάνει πολλές υποκατηγορίες– είτε είναι ενοικιαστές, επισημαίνουν τους κινδύνους να έχει μην έχει θετικά αποτελέσματα.

Επιφυλάξεις

Οι επιφυλάξεις αφορούν τα ακίνητα που, σήμερα, παραμένουν κλειστά-κενά και δεν δίνονται προς ενοικίαση, με αποτέλεσμα από τη μία πλευρά να μην αυξάνεται η προσφορά και να παραμένουν στα ύψη οι τιμές ενοικίασης. Τιμές που έχουν «ξεφύγει» ακόμη και για «κουκλίστικο», όπως διαφημίζεται, ισόγειο 40 τ.μ. με το παράθυρο πάνω στον δρόμο. Χαρακτηριστικές περιπτώσεις που συναντώνται σε συνοικίες όπως το Παγκράτι, όπου μια τέτοια «ευκαιρία» ενοικιάζεται στην… προνομιακή τιμή των 500 ευρώ τον μήνα!

Σύμφωνα με στελέχη του real estate, κατ’ αρχάς, θα πρέπει να υπάρξει όσο το δυνατόν καλύτερη χαρτογράφηση των κενών διαμερισμάτων. Τα στοιχεία της ΑΑΔΕ δείχνουν ότι περίπου 700.000 ακίνητα σε όλη την Ελλάδα είναι κενά. Ωστόσο δεν είναι σαφές πόσα είναι αυτά που είναι πραγματικά κενά –και όχι απλώς δηλωμένα ως κενά στις φορολογικές δηλώσεις–, για ποιους λόγους είναι κενά, πού ακριβώς βρίσκονται και σε ποιους ανήκουν.

Για παράδειγμα, ένα διαμέρισμα σε μια παλιά πολυκατοικία στο κέντρο της Αθήνας μπορεί να παραμένει κενό όχι γιατί απλώς χρήζει ανακαίνισης ώστε να καταστεί κατοικήσιμο, αλλά και γιατί ανήκει σε περισσότερους του ενός ιδιοκτήτες, που δεν μπορούν να συνεννοηθούν μεταξύ τους. Το πρόβλημα είναι πολύ πιο σύνθετο όταν πρόκειται για ολόκληρες πολυκατοικίες. Και ακόμα κι αν δεν υπάρχει πρόβλημα «συνιδιοκτησίας» του ενός διαμερίσματος, η συνολική κατάσταση της πολυκατοικίας ή και την περιοχής όπου βρίσκεται μπορεί να αποτελεί σοβαρό αποτρεπτικό παράγοντα για να προχωρήσει κάποιος ακόμα και σε επιδοτούμενη ανακαίνιση.

Επίσης, δεν φαίνεται να είναι σαφές πόσα ακίνητα είναι ημιτελή (σε διάφορα στάδια) καθώς λόγω της οικονομικής κρίσης οι ιδιοκτήτες δεν μπόρεσαν να ολοκληρώσουν την κατασκευή τους ή να τα πουλήσουν.

Χαρτογράφηση

Πάντως, αν κρίνουμε από την πολυετή, άδοξη προσπάθεια της ΕΤΑΔ να καταγράψει το απόθεμα των ακινήτων του Δημοσίου, οι προβλέψεις για πλήρη και αναλυτική χαρτογράφηση των κενών ακινήτων δεν είναι αισιόδοξες.

Το έτερο ζήτημα που μπορεί να αποτελέσει πρόβλημα είναι αυτό της χρηματοδότησης του κόστους ανακαίνισης καθώς, σύμφωνα με αυτό που έχει περιγράψει η υπουργός, ο ιδιοκτήτης ακινήτου θα πρέπει πρώτα να πληρώσει το κόστος ανακαίνισης και μόνο όταν νοικιάσει το ακίνητο και αναρτήσει ηλεκτρονικά το μισθωτήριο συμβόλαιο διάρκειας τουλάχιστον τριών ετών θα λάβει την κρατική επιδότηση που δεν θα ξεπερνά τα 4.000 ευρώ.

Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης θα πρέπει είτε να διαθέτει ίδια κεφάλαια (αποταμιεύσεις) είτε να προσφύγει σε τραπεζικό δανεισμό. Και μπορεί οι τράπεζες να ψάχνουν εναγωνίως πελάτες για να χορηγήσουν δάνεια, ωστόσο υπάρχει ο «κόφτης» των τραπεζικών κριτηρίων, του «Τειρεσία», όσων έχουν δικαστικές αποφάσεις με τον αποκαλούμενο νόμο Κατσέλη και δεν μπορούν να λάβουν ούτε 1.000 ευρώ δάνειο (ακόμη κι αν εξυπηρετούν με συνέπεια τη δικαστική απόφαση για πληρωμή των δόσεων) αλλά και των όρων της δανειακής σύμβασης (επιτόκιο, εξασφαλίσεις κ.λπ.). Σύμφωνα με την υπουργό Κοινωνικής Συνοχής και Οικογένειας, Σοφία Ζαχαράκη, υπάρχει η σκέψη ένα μέρος της επιδότησης (το 50%) να δίνεται προκαταβολικά.

Ακόμα ένας δυνητικός κίνδυνος αφορά το ύψος του μισθώματος μετά την ανακαίνιση του ακινήτου. Οποιος αναζητά σπίτι προς ενοικίαση εύκολα θα διαπιστώσει ότι τα ενοίκια είναι τσιμπημένα. Και αν πρόκειται για στοιχειωδώς «σουλουπωμένο» πρώην «χρέπι» στη πλατεία Κυψέλης, το ενοίκιο «τσιμπάει» και λίγο παραπάνω, μια και «πλησίον του ακινήτου θα κατασκευαστεί προσεχώς σταθμός του Μετρό».

Αυτό πάντως που επισημαίνουν στελέχη της αγοράς real estate εν αναμονή των επίσημων ανακοινώσεων είναι ότι θα πρέπει τα κριτήρια υπαγωγής (εισοδηματικά, περιουσιακά) σε τέτοιου είδους προγράμματα αλλά και οι όροι να είναι ρεαλιστικά και σαφή και φυσικά να διέπονται από διαφάνεια για να έχουν θετικό αποτύπωμα.

Και κυρίως, θα πρέπει να υπάρχει ένα ολιστικό, συνεκτικό πρόγραμμα στεγαστικής πολιτικής κατά τα πρότυπα αντίστοιχων επιτυχημένων προγραμμάτων που έχουν υιοθετήσει άλλες χώρες. Στο πλαίσιο αυτό η Σοφία Ζαχαράκη έθεσε ως βασικό στόχο να μπορέσει να τρέξει το πρόγραμμα «Κοινωνικής Αντιπαροχής» το οποίο, όπως είπε, θα κάνει τη διαφορά σε πολλές περιοχές της Ελλάδας, μέσω του οποίου αναμένεται να αξιοποιηθούν ακίνητα του Δημοσίου μέσω συμπράξεων με τον ιδιωτικό τομέα για την ανέγερση κοινωνικών κατοικιών.

Οπως εξήγησε, «βρίσκεις ένα ακίνητο, είναι ένα οικόπεδο το οποίο ανήκει στο Δημόσιο. Βγαίνει ένας διαγωνισμός καλώντας ουσιαστικά τους κατασκευαστές να έρθουν να πάρουν αυτό το ακίνητο. όχι δικό τους, αλλά να το αξιοποιήσουν […] Το μεγαλύτερο κομμάτι πηγαίνει σε μίσθωση ακινήτων με κανονική τιμή και ένα σημαντικό ποσοστό πηγαίνει σε κοινωνική μίσθωση. Είναι ένα πάρα πολύ διαδεδομένο μέτρο σε πάρα πολλές ευρωπαϊκές χώρες, όπου το κράτος δίνει σε ιδιώτες για συγκεκριμένο χρονικό διάστημα τα ακίνητά του, χτίζουν, αξιοποιούν το κομμάτι των μισθωμάτων για όση περίοδο έχει συμφωνηθεί και το υπόλοιπο –μέσα στο ίδιο κτίριο για να μην υπάρχει και διάκριση– χρησιμοποιείται για κοινωνική στέγαση με κοινωνικά κριτήρια».

Σε κάθε περίπτωση το πρόγραμμα για να είναι αποτελεσματικό πρέπει να είναι λειτουργικό, να διευκολύνει τους ιδιοκτήτες στην αξιοποίηση των ακινήτων, να μη συνδέεται με πολλές γραφειοκρατικές διαδικασίες και να λαμβάνει υπόψη την οικονομική στενότητα και δυσπραγία χιλιάδων νοικοκυριών. Η σημασία ενός τέτοιου προγράμματος, ωστόσο, είναι μεγάλη όχι μόνο ως αντίβαρο για τις τιμές των ενοικίων αλλά και για λόγους ασφάλειας.