Τα δάνεια, οι ίδιοι πόροι και η τιμή του Ελληνικού

Την περασμένη Δευτέρα η ιδιοκτήτρια εταιρεία του Ελληνικού των 6,2 χιλιάδων στρεμμάτων, στην οποία θα αναπτυχθεί μια τεράστια ιδιωτική πόλη πλουσίων, έκανε ακόμη μία δημοσιογραφική ξενάγηση στα εργοτάξια της έκτασης. Στην οποία πράγματι έχει προχωρήσει αρκετά το έργο των κατεδαφίσεων, ενώ για ορισμένα από τα κτίρια έχουν ξεκινήσει και εργασίες θεμελίωσης.

Το μήνυμα που εκπέμπει η ιδιοκτήτρια του Ελληνικού, η Lamda Development του ομίλου Λάτση, είναι ότι καθώς έχουν κλείσει όλες οι εκκρεμότητες με την ακάματη νομοθετική φροντίδα της κυβέρνησης Μητσοτάκη, οι δουλειές πάνε περίφημα! Εχουν σχεδόν εξ ολοκλήρου πουληθεί ή «καπαρωθεί» τα πολυτελή διαμερίσματα στον πράσινο ουρανοξύστη, τα οικόπεδα για τις 28 υπερπολυτελείς βίλες και οι πρώτες 1.000 κατοικίες στο θαλάσσιο μέτωπο. Η εταιρεία προσδοκά μόνο από την πώλησή τους έσοδα σχεδόν μισού δισ. ευρώ μέχρι τέλους του 2023. Και φυσικά δεν είναι τα μόνα, αφού «τρέχουν» και οι πωλήσεις-μισθώσεις στους εμπορικούς και γραφειακούς χώρους.

Απαντώντας σε σχετική ερώτηση (της «Εφ.Συν.» και του Κ. Ζαφειρόπουλου) ο διευθύνων σύμβουλος της Lamda, Οδυσσέας Αθανασίου, είπε κάτι πολύ ενδιαφέρον: ότι τα έργα της πρώτης φάσης των έργων στο Ελληνικό χρηματοδοτούνται μόλις κατά 25% από ίδια κεφάλαια, ενώ τα υπόλοιπα, σχεδόν 1,9 δισ. ευρώ, καλύπτονται από δανεισμό. Από την απάντηση προκύπτουν νέα ερωτήματα σε σχέση με το δίκαιο και εύλογο του τιμήματος (915 εκατ. ευρώ ονομαστική αξία, περίπου 600 εκατ. τρέχουσα) με το οποίο το Δημόσιο έδωσε στη Lamda το μεγαλύτερο παραθαλάσσιο οικόπεδο της Ευρώπης.

Οπως προκύπτει από νέα «ανοικτή επιστολή» -άρθρο του πραγματογνώμονα (του ΣΔΟΕ, το 2014) Γ. Αναματερού που δημοσιεύει σήμερα η «Εφ.Συν.»-, ο εκτιμητικός οίκος American Appraisal Hellas, ο οποίος για λογαριασμό του ΤΑΙΠΕΔ είχε εκπονήσει τη μελέτη εκτίμησης του τιμήματος πώλησης του Ελληνικού, πήρε ως βάση υπολογισμού την αναλογία ιδίων κεφαλαίων και δανεισμού που θα διέθετε ο αγοραστής για την ανάπτυξη του έργου. Στον πίνακα που περιλαμβάνεται στη σχετική μελέτη του οίκου αναφέρεται ότι για να προκύπτει ένας λογικός συντελεστής προεξόφλησης -δείκτης που αποδίδει το ρίσκο του επενδυτή, που είναι αντιστρόφως ανάλογος του τιμήματος που μπορούσε να απαιτήσει το Δημόσιο- το ποσοστό δανεισμού στο σύνολο της χρηματοδότησης του έργου στη διάρκεια ανάπτυξής του θα έπρεπε να κυμαίνεται από 30% τα πρώτα πέντε χρόνια έως 60% το πολύ μετά το 13ο υλοποίησης του πρότζεκτ. Και αντιστρόφως, τα ίδια κεφάλαια της Lamda θα έπρεπε να κυμαίνονται από 70% τα πρώτα πέντε χρόνια έως 40% κατ’ ελάχιστο μετά το 13ο έτος.

Οπως γίνεται αντιληπτό, η απόσταση από το 25% που προβάλλει σήμερα η ιδιοκτήτρια της «Ελληνικό Α.Ε.» είναι τεράστια. Αλλωστε, διόλου τυχαία ακόμη και η σύμβαση πώλησης του 2016 προέβλεπε ως ελάχιστη υποχρέωση του αγοραστή ότι «η αναλογία Χρέους/Εισφορών Μετόχων στην Εταιρεία δεν θα υπερβαίνει ποτέ την αναλογία 3:1 χωρίς την προηγούμενη έγγραφη συναίνεση του πωλητή».

Δεν ξέρουμε αν η συναίνεση αυτή -του ΤΑΙΠΕΔ, ως εκπροσώπου του Δημοσίου- έχει εν τω μεταξύ με κάποιον τρόπο δοθεί. Τυπικά, το 25% ίδιας συμμετοχής που προβάλλει η Lamda κινείται εντός του απώτατου ορίου της σύμβασης.

Ωστόσο, το κρίσιμο ζήτημα που προκύπτει είναι ότι με αυτό το ποσοστό η βάση υπολογισμού του τιμήματος πώλησης του Ελληνικού σε ένα ελάχιστο για το δημόσιο συμφέρον επίπεδο έχει δεχτεί ακόμη ένα ισχυρό πλήγμα. Σύμφωνα με τον πραγματογνώμονα του ΣΔΟΕ την περίοδο 2014-2015, ακόμη και με την αναλογία χρέος/ίδια κεφάλαια 3:1 και με συντελεστή απόδοσης επένδυσης 8,75%, προκύπτει τίμημα 3,7 φορές πάνω από το σήμερα καταβαλλόμενο (2,1 δισ. ευρώ). Και όσο αυτή η αναλογία επιδεινώνεται υπέρ των δανείων -θεωρητικά μέχρι και το 100% της χρηματοδότησης- η επενδυτική απόδοση μπορεί να πέσει μόλις στο 5%, ανεβάζοντας το τίμημα που θα έπρεπε να διεκδικήσει το Δημόσιο στα 7,5 δισ., 13 φορές πάνω από το συμφωνηθέν το 2014!

Υπενθυμίζουμε ότι θέμα επανεξέτασης του τιμήματος είχε θέσει ο ίδιος ο πρώην πραγματογνώμων του ΣΔΟΕ τον περασμένο Φεβρουάριο, μέσω ανάλογου κειμένου στην «Εφ.Συν.», με αφορμή την αλλαγή του σχεδίου αξιοποίησης από τη Lamda, με την οικοπεδοποίηση μέρους του ακινήτου («Εφ.Συν.», 14/2/2022 «Πόσα χάνει το Δημόσιο στο Ελληνικό»). Ο κ. Αναματερός υπενθύμιζε ότι η οικοπεδική εκτίμηση της αξίας του ακινήτου, με βάση τα συμπεράσματα του ίδιου και του δεύτερου πραγματογνώμονα (Μελάς) που είχε ορίσει ο οικονομικός εισαγγελέας, ανέβαζε το ελάχιστο τίμημα για το Δημόσιο στα 2,4-3,7 δισ. ευρώ. Το δημοσίευμα της «Εφ.Συν.» είχε προκαλέσει ερώτηση 30 βουλευτών του ΣΥΡΙΖΑ-Π.Σ. προς τα συναρμόδια υπουργεία, στην οποία η μόνη απάντηση που ήρθε ήταν από τον υπουργό Ανάπτυξης Αδωνι Γεωργιάδη που δήλωσε αναρμόδιος. Και ακολούθησε μακρά σιγή ιχθύος.