Ψηφιακός φάκελος για τα ακίνητα που πλειστηριάζονται

Η Τράπεζα της Ελλάδας έκρουσε τον κώδωνα του κινδύνου καθώς η εκτίναξη των τιμών των ακινήτων (66,4% τα τελευταία 7 χρόνια) κάνει ολοένα και δυσκολότερη την απόκτηση κύριας κατοικίας. Η έκρηξη των τιμών αποτελεί πλέον τον βασικό λόγο που έχει απενεχοποιηθεί σε πολύ μεγάλο βαθμό η αγορά ακινήτου από πλειστηριασμό. Ομως η απουσία στεγαστικής πολιτικής θα αποτυπωθεί με ακόμα πιο μελανά χρώματα τα επόμενα χρόνια, όταν χιλιάδες δανειολήπτες -κυρίως οι μεγαλύτερης ηλικίας- θα έχουν χάσει τα σπίτια τους

Στην πραγματικότητα ωστόσο, τα φυσικά πρόσωπα σε μικρότερο βαθμό σε σχέση με εταιρείες-επενδυτές, τολμούν να κάνουν το βήμα αγοράς κατοικίας από πλειστηριασμό, με κυριότερο λόγο την αβεβαιότητα για το πότε και πώς θα μπορέσει ο νέος ιδιοκτήτης να μπει στο ακίνητο.

Ενδεχόμενες νομικές περιπέτειες, συμπεριλαμβανομένης και της επώδυνης διαδικασίας της έξωσης, λειτουργούν αποτρεπτικά. Ενας άλλος παράγοντας είναι ότι ο υποψήφιος αγοραστής δεν ξέρει τι αγοράζει, καθώς δεν έχει καμία δυνατότητα να δει το ακίνητο. Και αυτό αφορά κυρίως τα φυσικά πρόσωπα (υπερθεματιστές) που αντικειμενικά έχουν πολύ λιγότερες δυνατότητες σε σχέση με εταιρείες να αντιμετωπίσουν προβλήματα, όπως από σοβαρές ζημιές στο ακίνητο μέχρι απλήρωτους λογαριασμούς ΔΕΚΟ.

Βέβαια τα πράγματα είναι πιο απλά σε ό,τι αφορά τα ακίνητα που ανήκουν πλέον στους ίδιους τους servicers (μέσω πλειστηριασμών, εθελοντικής εκποίησης ακινήτου κ.λπ.) και «βγαίνουν» στην αγορά σταδιακά και μετ’ εμποδίων, καθώς πλέον η νομική εκκαθάριση χρειάζεται περισσότερο χρόνο από την τεχνική (π.χ. πολεοδομικές αυθαιρεσίες κ.λπ.). Είναι χαρακτηριστικό ότι οι καθυστερήσεις σε κάποιους δήμους μπορεί να φτάσουν ακόμα και τα 3 χρόνια.

Οπως ξεκαθάρισε η γενική γραμματέας Διαχείρισης Ιδιωτικού Χρέους Θεώνη Αλαμπάση, μιλώντας σε πρόσφατο συνέδριο του Capital και του Forbes για το real estate, πρόσβαση στο ακίνητο που βγαίνει σε πλειστηριασμό δεν θα επιτραπεί, καθώς υπάρχει συνταγματικό κόλλημα. Ωστόσο εξετάζεται η δημιουργία ηλεκτρονικού φακέλου που θα παρέχει όσο το δυνατόν πληρέστερη εικόνα για την κατάσταση και τα βάρη του ακινήτου. Παράλληλα, τα υπουργεία Οικονομικών και Δικαιοσύνης συνεργάζονται και εντός του έτους αναμένονται νομοθετικές πρωτοβουλίες ώστε να αντιμετωπιστούν ζητήματα όπως οι μεγάλες καθυστερήσεις στα υποθηκοφυλακεία -ζήτημα που αποτελεί «αγκάθι» συνολικά για την αγορά ακινήτων- στις ανακοπές (σε πολλές περιπτώσεις δίνεται δικάσιμος το 2030) που δημιουργούν νομική αβεβαιότητα κ.ά. Κάποιες φορές, όπως είπε η Θ. Αλαμπάση, οι ανακοπές έχουν ουσιαστικό περιεχόμενο, αλλά κάποιες άλλες γίνονται ώστε να επιτευχθεί συμφωνία την ύστατη στιγμή με τον πιστωτή.

Από την άλλη πλευρά το υψηλό ποσοστό άγονων πλειστηριασμών, το οποίο επισημαίνει και στην τελευταία έκθεση που συνέταξε στο πλαίσιο της μεταμνημονιακής εποπτείας η Ευρωπαϊκή Επιτροπή, μπορεί σε πρώτη ανάγνωση να «αγοράζει χρόνο» για τους οφειλέτες που βρίσκονται αντιμέτωποι με την οδυνηρή πραγματικότητα του πλειστηριασμού, τελικά όμως, όταν δεν υπάρχει προοπτική αποτροπής του, μπορεί να λειτουργήσει σε βάρος του ίδιου του οφειλέτη.

Και αυτό γιατί στον 3ο πλειστηριασμό η αρχική τιμή του πλειστηριασμού αναπροσαρμόζεται στο 65% της αξίας του ακίνητου που σημαίνει ότι αν δεν υπάρχουν αρκετοί διεκδικητές -άρα ανταγωνισμός- το εκπλειστηρίασμα θα «κολλήσει» στο 65% με αποτέλεσμα ο οφειλέτης να χάσει και το ακίνητο και να του μείνει και οφειλή την οποία θα πρέπει να πληρώσει.

Βέβαια σε πολλές περιπτώσεις, ο 3ος πλειστηριασμός και η αναπροσαρμογή στο 65% ανεβάζει τον ανταγωνισμό και μπορεί τελικά το ακίνητο να «πιάσει» ακόμα και το 120% της αξίας του ακίνητου, αυξάνοντας το ποσόν του εκπλειστηριάσματος, το οποίο φυσικά αφαιρείται από την «κόκκινη» οφειλή (ενδεχομένως να μένει και ένα ποσόν στον οφειλέτη). Ετσι, όπως σημείωσε η Θεώνη Αλαμπάση, στόχος είναι να πωλείται το ακίνητο σε ει δυνατόν μεγαλύτερη αξία.