Μελέτη για να «αναστηθούν» τα ρημαγμένα διατηρητέα

Χιλιάδες είναι στην Αθήνα αλλά και σε όλη την επικράτεια τα κτίρια που κρίθηκαν κάποια στιγμή διατηρητέα, αλλά ρημάζουν λόγω της αδυναμίας των ιδιοκτητών τους να τα αποκαταστήσουν και πλήθους νομικών εμποδίων που οδηγούν στη σταδιακή κατάρρευση και την οριστική απώλεια. Για τη διάσωση και την επανάχρηση των διατηρητέων, που δεν έχουν καν καταμετρηθεί από αρμόδιους φορείς, η διαΝΕΟσις προχώρησε στη σύνταξη μελέτης, η οποία προτείνει ένα μοντέλο κρατικών ενισχύσεων σε συνδυασμό με πόρους που θα προκύπτουν από τη σύμπραξη των ιδιοκτητών με επιχειρήσεις αξιοποίησης ακινήτων.

Το μοντέλο αυτό περιγράφεται σε κείμενο πολιτικής της διαΝΕΟσις, το οποίο υπογράφει ο επίκουρος καθηγητής του Τμήματος Μηχανικών Χωροταξίας, Πολεοδομίας και Περιφερειακής Ανάπτυξης της Πολυτεχνικής Σχολής του Πανεπιστημίου Θεσσαλίας, Νίκος Τριανταφυλλόπουλος, και παρουσιάστηκε ενώπιον του Τύπου. Ο κ. Τριανταφυλλόπουλος ξεκινά από το κανονιστικό καθεστώς που διέπει τα διατηρητέα, σχολιάζοντας τα εμπόδια, τις αντιφάσεις και τα κενά που αποτρέπουν την αξιοποίηση, το «ζωντάνεμα» αυτών των κτιρίων και κατ’ επέκταση των περιοχών όπου βρίσκονται.

Στη διάρκεια των τελευταίων χρόνων τα διατηρητέα δέχονται πρόσθετα πλήγματα λόγω των εντονότερων καιρικών φαινομένων που συχνά οδηγούν στην ολική τους κατάρρευση, όπως συνέβη -μέσα σε 48 ώρες τον Φεβρουάριο του 2019- με δύο κτίρια στον Κεραμεικό και το Θησείο. Επίσημη καταγραφή των κτιρίων αυτών δεν υπάρχει παρά μόνο ad hoc αυτοψίες.

Σε μία από αυτές, το 2014, καταγράφηκαν μόνο στην περιοχή γύρω από την πλατεία Ομονοίας στην Αθήνα 267 κτίρια, εκ των οποίων τα 92 ήταν εγκαταλειμμένα και το συνολικό εμβαδόν τους ήταν περίπου 150.000 τετραγωνικά μέτρα. Η αδιαφορία της πολιτείας ακόμη και να τα καταμετρήσει μαζί με την οικονομική κρίση οδήγησαν στην περαιτέρω υποβάθμιση των περιοχών, που συνέβαλε αργότερα στην εισβολή επενδυτών οι οποίοι αγόραζαν κοψοχρονιά.

Οι απώλειες δομικού και πολιτιστικού κεφαλαίου είναι ήδη ανυπολόγιστες και σε αυτές συμβάλλουν το φαινόμενο της πολυϊδιοκτησίας (ο κ. Τριανταφυλλόπουλος αναφέρθηκε σε κτίριο 2.500 τ.μ. που διαπιστώθηκε ότι έχει 420 συνιδιοκτήτες!) και η έλλειψη πόρων. Ενδεικτικές είναι παλαιότερες αναφορές ανθρώπων που αγωνίστηκαν για τα διατηρητέα, όπως ο αείμνηστος αρχιτέκτων Νίκος Χαρκιολάκης που υπολόγιζε το συνολικό κόστος αποκατάστασης στα 28 δισεκατομμύρια ευρώ.

Η λύση που προτείνεται ξεκινά από το «ξεχασμένο» Προεδρικό Διάταγμα 15 του 1988, το οποίο αναγνώριζε τα διατηρητέα ως «δημόσια αγαθά» και καλούσε το Δημόσιο να καλύπτει το σύνολο ή μέρος της δαπάνης αποκατάστασης όταν αυτή ξεπερνά ένα «εύλογο όριο». Ας δούμε ένα παράδειγμα: εάν υπάρχουν δύο κτίρια ίδιου μεγέθους και το ένα από αυτά είναι διατηρητέο, το κόστος για την αποκατάστασή του μπορεί να είναι 150.000 ευρώ, ενώ για το κτίριο κοινής κατασκευής να είναι 100.000 ευρώ. Εάν το διατηρητέο υπολογίζεται μετά την αποκατάσταση να παράξει έσοδα 150.000 ευρώ, μπορεί να βρεθεί τρόπος χρηματοδότησης, αλλά εάν αυτό δεν γίνεται, τότε το κράτος καταβάλλει το «χρηματοδοτικό κενό» των 50.000 ευρώ σύμφωνα με το Π.Δ.

Ποιος είναι όμως εκείνος που θα μπορέσει εκ των προτέρων να αξιολογήσει όλα αυτά τα δεδομένα και να λάβει αποφάσεις πείθοντας τους ιδιοκτήτες, τις ενδιαφερόμενες επιχειρήσεις και τις τράπεζες; Η μελέτη Τριανταφυλλόπουλου προτείνει τη δημιουργία ενός Φορέα Προγράμματος που θα συσταθεί από τα συναρμόδια υπουργεία Περιβάλλοντος, Πολιτισμού και Οικονομικών. Αυτός ο Φορέας θα διαχειρίζεται το Ταμείο και θα προσφέρει τεχνική και διοικητική υποστήριξη.

Σε αυτόν τον Φορέα Προγράμματος θα εκδηλώνει το ενδιαφέρον του ο ιδιοκτήτης του διατηρητέου. Στον ίδιο Φορέα θα εκδηλώνουν το δικό τους ενδιαφέρον και οι ιδιωτικές εταιρείες (Φορείς Εργου) που θα αναλαμβάνουν το κατασκευαστικό μέρος, αλλά και τη διαχείριση του ακινήτου για ένα χρονικό διάστημα που θα συμφωνηθεί. Στην ουσία ο ιδιοκτήτης θα εκχωρεί το ακίνητο σε αυτές τις εταιρείες για να το αξιοποιούν εκείνες μέχρι να αποσβεστεί το συνολικό κόστος της αποκατάστασης.

Για την υλοποίηση των έργων αποκατάστασης η ιδιωτική εταιρεία θα πρέπει να λαμβάνει τραπεζικό δανεισμό με όρους αγοράς ή να χρησιμοποιεί ίδια κεφάλαια που να επαρκούν, έτσι ώστε να δείχνει το πραγματικό ενδιαφέρον της για το έργο και ιδιαίτερα για τη μακροχρόνια συντήρηση και την καλή οικονομική διαχείριση των κτιρίων. Με τις μελέτες και το επιχειρηματικό της σχέδιο η εταιρεία θα μπορεί να διεκδικήσει χρηματοδότηση από τους πόρους του Ταμείου (χαμηλότοκα δάνεια και επιχορηγήσεις για το ποσό άνω του «εύλογου ορίου») για λογαριασμό των ιδιοκτητών των κτιρίων και τελικά να πραγματοποιήσει το έργο.

Σύμφωνα με τη μελέτη, οι πόροι για τα δάνεια και τις επιχορηγήσεις, καθώς αφορούν διατηρητέα κτίρια, μπορούν να προέρχονται από το ΕΣΠΑ ή ενδεχομένως και από το Πρόγραμμα Δημοσίων Επενδύσεων. Σημειώνει επίσης ότι «η παροχή κρατικών ενισχύσεων για την πολιτιστική κληρονομιά επιτρέπεται από το ευρωπαϊκό θεσμικό πλαίσιο, υπό όρους». Τι γίνεται όμως με κτίρια που ανήκουν σε ιδρύματα, κληροδοτήματα ή όταν κάποιοι ιδιοκτήτες αρνούνται να συμπράξουν στην αποκατάσταση με αυτούς τους όρους; Ο κ. Τριανταφυλλόπουλος παραδέχεται ότι τα ανοιχτά ζητήματα είναι πολλά, «μαγικές λύσεις δεν υπάρχουν», ενώ σημειώνει πως ειδικά για τις μειοψηφίες που αρνούνται υπάρχει το νομικό πλαίσιο που μπορεί να επιβάλει μια λύση όταν η ισχυρή πλειοψηφία το επιθυμεί.